Steuern sparen Das müssen Immobilienverkäufer beachten

Ein Wohnungshaus in Germering, Deutschland. Foto: Getty Images

Ein Wohnungshaus in Germering, Deutschland. Foto: Getty Images

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Vor dem Immobilienverkauf sollte zunächst geprüft werden, ob die Spekulationssteuer anfällt. Denn wer in die Steuerfalle tappt, kann schnell fast die Hälfte des Gewinns an den Fiskus verlieren. Werden zum Beispiel bei einem Hausverkauf 80.000 Euro Gewinn erzielt, fließen bei einem persönlichen Einkommensteuersatz von 42 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag über 35.000 Euro an das Finanzamt.

Glücklicherweise bietet §23 Einkommensteuergesetz (EStG) einige Ausnahmen, mit denen diese horrende Steuer vermieden werden kann. Entscheidend ist zunächst die Frage, ob die Immobilie bei Verkauf selbstgenutzt oder vermietet wurde. Nach einer Haltefrist von zehn Jahren können vermietete Immobilien steuerfrei veräußert werden (§23 EStG Abs. 2).

Besteuerung bei selbstgenutzten Immobilien

Beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie muss nach einem Zeitraum von zwei bis drei Jahren keine Spekulationssteuer gezahlt werden. Der genaue Gesetzestext in §23 EStG Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 lautet: „Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;".

Hierzu zwei Beispiele: Im ersten Beispiel wurde eine Immobilie im März 2013 für 150.000 Euro gekauft und selbst bewohnt, bis sie im April 2015 für 200.000 Euro verkauft wurde. Die 50.000 Euro Gewinn müssen daher nicht versteuert werden. Hier greift der erste Teil des Gesetzestextes: "...die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken...". Im zweiten Beispiel wurde eine Immobilie im Januar 2010 für 150.000 Euro gekauft und bis Dezember 2012 vermietet und anschließend selbst genutzt. Im September 2015 wurde die Immobilie dann für 230.000 Euro verkauft. Der Gewinn von 80.000 Euro ist von der Spekulationssteuer befreit. Hier greift der zweite Teil des Gesetzestextes, da die Immobilie ja nicht seit Erwerb selbstgenutzt war. Je nachdem, wann der Verkauf im Jahr der Veräußerung stattfindet, sind es zwei bis drei Jahre. In diesem Beispiel waren es zwei Jahre und neun Monate.