Ausländische Objektgesellschaften Das bedeutet das EuGH-Urteil für deutsche Immobilien

Das Sony Center am Potsdamer Platz in Berlin wurde 2010 von einem südkoreanischen Pensionsfonds gekauft. Der Preis: 573 Millionen Euro. | © Getty Images

Das Sony Center am Potsdamer Platz in Berlin wurde 2010 von einem südkoreanischen Pensionsfonds gekauft. Der Preis: 573 Millionen Euro. Foto: Getty Images

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Alexander Lehnen, seit August 2017 Partner der Kanzlei Arnecke Sibeth

Es war der mit Abstand größte Deal des vergangenen Jahres: Für satte 1,94 Milliarden Euro kaufte der chinesische Staatsfonds CIC 74 Logistikobjekte aus dem deutschen Logicor-Portfolio von Blackstone. Rund die Hälfte (um genau zu sein: 48 Prozent) der Transaktionen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt gingen 2017 auf das Konto ausländischer Investoren. Künftig könnten diese noch einfacher strukturiert werden.

Denn der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat entschieden, dass sich ausländische institutionelle Investoren mit deutschem Immobilienbesitz die Kapitalertragsteuer auf Dividenden ihrer EU-Zwischenholdings zurückholen können. 

Immobilien in Objektgesellschaften 

Worum es geht: Bisher sind die deutschen Objekte internationaler Investoren in luxemburgischen (Société à responsabilité limitée, kurz S.à.r.l.) oder niederländischen (Besloten Vennootschap, kurz B.V.) Objektgesellschaften verpackt. Dies hat insbesondere zwei Gründe: Zum einen kann so relativ sicher die deutsche Gewerbesteuer vermieden werden. Zum anderen unterliegen Dividenden dieser Gesellschaften nicht dem deutschen Quellensteuer-Regime.

Werden die Objekte aber von deutschen Investoren oder Projektentwicklern verkauft, sind sie häufig in deutschen GmbHs enthalten. Der ausländische Investor kauft diese dann über eine luxemburgische oder niederländische Zwischenholding.

Diese hat in der Regel keinen anderen Zweck, als die jeweiligen Immobiliengesellschaften zu erwerben und zu halten. Auf die Dividenden der GmbHs an die Zwischenholding muss dann aber deutsche Kapitalertragsteuer gezahlt werden. Inklusive Solidaritätszuschlag sind das immerhin 26,375 Prozent. Der Investor verliert damit einen Teil seiner Rendite.

Investoren beißen in den sauren Apfel 

Bisher sehen die meisten darum zu, dass sie die deutsche GmbH-Verpackung wieder loswerden – notgedrungen. Sie führen meist einen grenzüberschreitenden Formwechsel in eine S.à.r.l. oder B.V. durch, der nach neuem EU-Recht zulässig ist. Auch diese Umstrukturierung kostet Geld und mindert die Rendite.

Doch im aktuellen recht weit fortgeschrittenen Zyklus an den Immobilienmärkten ist der Flaschenhals das Angebot von Objekten. Ausländische Investoren, die noch ein attraktives Investment ergattern wollen, müssen darum immer öfter in den sauren Apfel beißen.

Ein aktuelles Beispiel: Ein ausländischer Investor hat in Deutschland ein Portfolio aus acht Studentenwohnheimen gekauft. Diese waren jeweils in einer GmbH. Der Investor hatte also acht deutsche GmbHs im Portfolio. Seine Lösung: Der „Umzug“ nach Luxemburg und die Umstrukturierung in eine S.à.r.l. Dadurch muss er künftig keine Kapitalertragsteuer mehr zahlen.