Immobilienbericht warnt Wohnungspreise brechen bald ein

Fertig gebaute Wohnungen in Berlin Friedrichshagen: In Großstädten werden derzeit viele Wohnungen gebaut, um die Nachfrage zu decken. | © Getty Images

Fertig gebaute Wohnungen in Berlin Friedrichshagen: In Großstädten werden derzeit viele Wohnungen gebaut, um die Nachfrage zu decken. Foto: Getty Images

Den Knaller haben sie etwas weiter hinten versteckt. Logisch, denn das, was die Immobilienweisen in ihren Bericht schrieben, dürfte Wohnungskäufern gar nicht schmecken. Mieter können dagegen demnächst wohl etwas aufatmen. Denn die Preise für Wohnungen könnten in deutschen Großstädten demnächst empfindlich fallen. Das legt das „Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2018“ nahe (Eine Zusammenfassung gibt es hier zum Herunterladen).

Darin berichten die Autoren zunächst, wie stark die Immobilienpreise im vergangenen Jahr gestiegen sind. Und wie sehr die Immobilienbranche unter der Politik litt, ist ein Thema. Zum Beispiel unter der Mietpreisbremse und den stärker regulierten Banken, die dadurch weniger Kredite ausgeben können. So weit, so bekannt.

Doch dann kommt der Hinweis auf eine Trendwende:

Die Zeiten der stürmischen Entwicklung der Wohnungsnachfrage sind in München, Berlin und Stuttgart zu Ende gegangen. In Hamburg, Frankfurt, Köln und Düsseldorf ist dies bislang nicht der Fall, aber ein zukünftiges Abflauen ist auch hier gut möglich. Die Zuwanderung insbesondere nach München, Berlin und Stuttgart hat sich deutlich vermindert. Gleichzeitig wächst das Wohnungsangebot kräftig, da sich die Baugenehmigungen der letzten Jahre nun durch höhere Fertigstellungszahlen bemerkbar machen. Insbesondere Berlin steht, gemessen an den bisherigen Erfahrungen, vor einer regelrechten Fertigstellungswelle. Im Jahr 2018 dürften in Berlin rund 18.700 Wohnungen fertiggestellt werden, was in etwa dem Anstieg der Nachfrage entsprechen dürfte. Im Jahre 2016 waren es erst 13.700, 2014 erst 8.700.

Damit greift auch hier die alte Gleichgewichtsregel von Angebot und Nachfrage, die man im ersten Semester in Volkswirtschaft lernt. Sie besagt, dass Angebot und Nachfrage sich immer auf einen Gleichgewichtspreis einpegeln. Oder dass sich der Gleichgewichtspreis auf Angebot und Nachfrage einpegelt. Preise können also nicht ewig weitersteigen, und Nachfrage kann das auch nicht. Das abzustreiten ist übrigens Merkmal einer jeden Spekulationsblase, siehe auch Hightech-Aktien 2000, Rohstoffe 2008, Gold 2011 und jetzt Bitcoin.

Nur dass das Angebot bei Wohnungen etwas länger braucht, um zuzunehmen. Aber wer sich mal im Umland von Hamburg und Berlin umschaut, wird vor allem eines finden: Baustellen. Die Nachfrage ist da schneller: Junge Leute halten sich laut Bericht inzwischen aus Berlin und München fern, weil die Städte schlicht zu teuer wurden. Als Alternativen gelten das ziemlich hippe Leipzig, aber auch Augsburg und Passau.

Was das für Investoren in Wohnungen heißt, folgt etwas später im Bericht:

Mit einer zumindest in München, Berlin und wohl auch Stuttgart absehbar in etwa gleichgewichtigen Entwicklung von Angebot und Nachfrage nähert sich der Mietpreiszyklus seinem Ende. Dies aber wird auf die Renditekalkulationen der Investoren zurückwirken, die derzeit Nettoanfangsrenditen unter (München), auf (Berlin) oder nur leicht über (Stuttgart, Hamburg, Frankfurt) dem Niveau der Zinssätze für den Wohnungsbau akzeptieren, das heißt die Kredite lassen sich nicht mehr aus dem Cashflow bedienen, sondern erfordern laufende Nachschüsse. Im Ergebnis werden die Kaufpreisübertreibungen von um die 30 Prozent zurückgenommen werden. Der an dieser Stelle vor einem Jahr in Aussicht gestellte Rückgang der Kaufpreise insbesondere in München und Berlin und möglicherweise in Stuttgart um real ein Viertel bis ein Drittel innerhalb der nächsten fünf Jahre wird bestätigt. Für Hamburg, Köln und Düsseldorf sind die Aussichten uneinheitlich, für Frankfurt wird der Brexit entscheidend.

Und das heißt übersetzt, dass die Eigentümer von Mietwohnungen einerseits ihre Kredite aus eigenem Geld zahlen müssen und andererseits ihre Immobilien zugleich an Wert verlieren. Die große Frage ist, wie viele Investoren sich das leisten können. Sollten zu viele gezwungen werden, ihre Objekte zu verkaufen, könnte sich alles zu einem Crash hochschaukeln. Im Extremfall.

Ob der eintritt, ist natürlich noch offen. Was aber ziemlich sicher ist, fasst Harald Simons, Mitglied im Vorstand des Forschungsinstituts Empirica zusammen: „Die Party ist vorbei.“