Digitalisierung Welche Trends Immobilieninvestoren beachten müssen

Karl-Josef Schneider, Leiter Global Real Estate EMEA bei Credit Suisse Asset Management Global Real Estate | © Credit Suisse AM

Karl-Josef Schneider, Leiter Global Real Estate EMEA bei Credit Suisse Asset Management Global Real Estate Foto: Credit Suisse AM

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Die zunehmende Digitalisierung verändert unser Leben und unsere Arbeitswelt massiv. Entwickler und Investoren müssen ihre Gewerbeimmobilien kontinuierlich den neuen Bedürfnissen anpassen, um für Mieter attraktiv zu bleiben. Aktuell nehmen zum Beispiel Multi-Channel-Ansätze und Showroom-Konzepte im Einzelhandel zu, Büros werden immer flexibler und Logistikimmobilien kleiner und zentraler.

Der Immobiliensektor steht erst am Anfang, die vielfältigen digitalen Möglichkeiten umzusetzen und zu nutzen. Vor allem Deutschland hinkt im Vergleich zu den USA, Großbritannien, den skandinavischen Ländern oder Australien hinterher. Dabei haben Digitalisierungsprozesse schon heute deutlichen Einfluss auf Entscheidungen der Immobilieninvestoren und der Mieter.

Der Online-Handel hat einen Strukturwandel ausgelöst

Allen voran revolutioniert der E-Commerce den Einzelhandel. Der Online-Handel und der stationäre Handel rücken immer näher zusammen und schaffen neue Handelsstrukturen, die den traditionellen Einzelhandel in den Innenstädten zunehmend bedrängen. Ehemals reine Online-Händler wie Zalando, oder Google steigen in den stationären Handel ein. In deren Filialen können schnellere Zustellungen abgewickelt werden, aber auch Retouren angenommen, persönliche Beratungsgespräche geführt oder lokale Veranstaltungen durchgeführt werden. Zudem dienen diese Shops dazu, die Kunden gezielter auf Produkte und Dienstleistungen zu lenken: anfassen, ausprobieren und kaufen.

Auch Fachmarktzentren durchlaufen einen Wandel: Der Bedarf steigt europaweit an. Einfach zu erreichende, gute Lagen, die es den Kunden ermöglichen, ihre Einkäufe in attraktivem Ambiente und ergänzt durch ein hochwertiges gastronomisches Angebot zu erledigen, treffen sowohl die Bedürfnisse von Kunden als auch von Investoren.

In diesem Segment liegt der Fokus eher auf kleineren Fachmarktzentren mit lokaler Abdeckung, die eine wachsende Anzahl von Mietern beherbergen, die bisher ihre Standorte in den Innenstädten oder Einkaufszentren gewählt haben. Während für die Kunden bei solchen Einzelhandelsformaten häufig die Möglichkeit des „One-Stop-Shoppings“ sowie die kostenfreien Parkplätze entscheidend sind, werden Investoren und Mieter durch verhältnismäßig niedrige Kosten, die flexible Flächengestaltung und die bessere Logistikstruktur angezogen.

Der Einzelhandelsmarkt verändert sich auch in Bezug auf die Flächengrößen. Unternehmen wie beispielsweise Media Markt, Saturn oder Ikea bieten ihren Kunden Einkaufsmöglichkeiten in sogenannten Mini-Formaten an. Neben einem kleinen Ausstellungsbereich dominieren hier Beratungsangebote sowie Bestellmöglichkeiten, zudem dienen die „Pick-up-Points“ als Abholpunkt für online bestellte Ware.

Es gibt gute Gründe für das sogenannte Downsizing der Branche: Die Genehmigungshürden sind für die Mini-Geschäfte im Vergleich zu Großflächenläden am Stadtrand geringer. Zudem sind die kleineren Läden auch eine Antwort auf die wegen des Online-Booms vielfach zu beobachtenden, sinkenden Flächenumsätze. Auch „Showrooms“, in denen die Ware nur noch präsentiert und ausprobiert werden kann, sind im Kommen. Die Bestellung würde dann online erfolgen, mit direkter Lieferung an den Kunden zu Hause.