Digitalisierung Welche Trends Immobilieninvestoren beachten müssen
Für die Immobilieninvestoren im Einzelhandel bedeutet dies, dass das teilweise undifferenzierte, nicht „researchbasierte“ Investieren der Vergangenheit durch einen fokussierten Investitionsstil abgelöst werden dürfte, der die Businesspläne der einzelnen Immobilien kritisch durchleuchtet. Asset Management und Research gewinnen so bei der Anlageentscheidung an Bedeutung.
Neue Arbeitswelten verlangen flexiblere Bürolösungen
Auch der Bürosektor unterliegt verschiedenen, weitreichenden Trends. Die Bürofläche pro Beschäftigten ist in Europa seit Beginn der 90er-Jahre im Durchschnitt um 15 Prozent gesunken. Nichtsdestotrotz ist die Leerstandsquote in den europäischen Büromärkten niedrig, da sich auch das Angebot verändert hat.
Die moderne Büroimmobilie ist nicht nur energieeffizient, sondern auch flexibel und offen gestaltet. Dies bedeutet, dass den Mitarbeitern beispielsweise kein fester Arbeitsplatz mehr zur Verfügung steht, sondern die Angestellten ihren Arbeitsort flexibel wählen können. Gemeinschaftsflächen und Orte der sozialen Begegnung in der Immobilie werden deshalb immer wichtiger. Zudem setzt sich der Trend zu Homeoffice-Arbeitsplätzen immer mehr durch, sodass es hier ebenso zu Effizienzsteigerungen kommt.
Ferner sind Business-Center und das jüngste Konzept, das Co-Working, ein wichtiger Bereich dieser Flexibilisierungstrends. Anbieter von Co-Working-Arbeitsplätzen stützen sich auf die Nachfrage von jungen Firmengründern, aber auch große Unternehmen mieten sich dort inzwischen ein. Co-Working wird auch zukünftig eine praktikable Lösung für Einzel- und kleine Unternehmen darstellen, die sich damit die benötigte Flexibilität erhalten können. Darüber hinaus bietet es temporäre Möglichkeiten für den Mittelstand und für Großunternehmen, die beispielsweise einen zusätzlichen Standort für projektbezogene Tätigkeiten suchen.
Anders als in der Vergangenheit liegt der Fokus der Investoren und Nutzer auf einer größtmöglichen Flexibilität der Flächen. Ältere Büroimmobilien können diese ohne größere Umbaumaßnahmen häufig nicht bieten, denn sie wurden in der Regel auf die unterschiedlichen Branchen wie Banken, sonstige Dienstleistungen oder staatliche Mieter ausgerichtet. Der Erfolg der Immobilie hängt daher an verschiedenen zentralen Standorten wie London, Paris oder den deutschen Top-Standorten auch davon ab, wie stark sie für Co-Working genutzt werden kann.
Digitalisierung als Wachstumstreiber für Logistikimmobilien
Im gesamten Euroraum sind deutliche Steigerungen im Versand- und Online-Einzelhandel zu verzeichnen, was die Ansprüche an Logistikimmobilien verändert. Dabei spielt nicht nur der B2C-Online-Handel eine wichtige Rolle, sondern auch die Tatsache, dass Unternehmen immer häufiger direkt beim Produzenten bestellen (B2B). Dies lässt die Nachfrage nach Logistikimmobilien stark ansteigen - der Flächenumsatz erreichte 2017 in Europa ein neues Allzeithoch.
Allerdings benötigt die Abwicklung des Online-Handels nicht nur mehr, sondern vor allem neue Typen von Logistikimmobilien, die die wachsenden Ansprüche von Produzenten, Logistikern und Konsumenten an Tempo und Flexibilität bedienen. Die Lieferkette der Zukunft wird wesentlich endkundenorientierter sein müssen. Produkte werden künftig vom Kunden gezielt nachgefragt werden und nicht einfach nur durch Hersteller und Logistiker bereitgestellt. Damit werden sowohl große Warenbestände als auch lange Transportwege überflüssig.
Dadurch müssen Logistikgebäude dichter an die Zentren heranrücken und die Nähe zu Produktionsstätten suchen. Außerdem werden kleinere und zentrumsnahe Lagerflächen mit leistungsfähiger Glasfaserverbindung benötigt.
Was bedeuten diese Trends für Immobilieninvestoren?
1. Bei der Umsetzung von Handelsimmobilien sollte der Investor selektiv vorgehen. Gut positionierte, kleine, zentrale Flächen, moderne Einkaufszentren, die Erlebnisse bieten, wie auch Fachmarktzentren in guten und urbanen Gegenden bieten Chancen, während Warenhäuser und ältere Einkaufszentren vor größeren Herausforderungen stehen, insbesondere wenn eine ausreichende Frequenz nicht nachhaltig abgebildet werden kann.
2. Bei Büroimmobilien sind neue Anforderungen an die Konzeption der Immobilien wie auch die neuen, flexiblen Arbeitskontexte zu beachten. Co-Working ist als neues Nachfragesegment in den Asset-Businessplänen zu berücksichtigen.
3. Logistikimmobilien werden in Kernportfolios in der Zukunft eine größere Rolle spielen.
Autor Karl-Josef Schneiders ist Head Global Real Estate EMEA bei Credit Suisse Asset Management Global Real Estate.
