„Eigenkapital als Einkaufsvorteil“
DAS INVESTMENT.com: Sie haben drei Argumente frei - was spricht gegenwärtig für eine Investition in deutsche Immobilien? Wolfgang Dippold: Erstens gibt es durch die zu erwartende Inflation für den Anleger wenig ernsthafte Anlagealternativen. Aktien sind aktuell hoch volatil, und andere Kapitalanlagen bringen oft entweder zu hohe Risiken mit sich oder liefern eine zu geringe Renditen. Zweitens: Gerade deutsche Immobilien sind vergleichsweise unterbewertet. Teilweise liegen die Einkaufspreise sogar unter den Herstellungskosten. Und die Wohnungsbauaktivitäten sind schon vor der Krise stark zurückgegangen, was zur Verknappung von bezahlbarem Wohnraum gerade in westdeutschen Metropolen führt. Die grundsätzlich schlechte Finanzierungssituation von hoch fremdfinanzierten Immobilienbeständen und auch neuen Immobilienprojekten wird zum klaren Einkaufsvorteil von Käufern mit Eigenkapital. DAS INVESTMENT.com: Fehlt noch Argument Nummer Drei. Dippold: Das leitet sich aus Argument Nummer Eins ab. Haben deutsche Immobilien am richtigen Standort in der Vergangenheit eine hohe Stabilität im Vergleich zu anderen Sachwerten nachgewiesen, werden sie bei Inflation oder auch nur bei Inflationsangst deutlich stärker nachgefragt und erzielen damit attraktive Wertsteigerungen. DAS INVESTMENT.com: Und wo steigen Sie ein? Dippold: Wir interessieren uns für Metropolregionen vorrangig in den alten Bundesländern. Entscheidend für uns sind die Netzwerke und Verbindungen vor Ort, deren professionelle Bewertung wir für die darauffolgende Immobilienentwicklung und den Wiederverkauf in der jeweiligen Region benötigen. Deshalb konzentrieren wir uns auf wenige Regionen, in denen wir über diese Voraussetzungen verfügen. Aktuell sind dies Berlin mit Potsdam und Nürnberg-Erlangen-Fürth. Die Region Hamburg befindet sich für Project seit über einem Jahr im Aufbau, weitere Regionen werden Schritt für Schritt vorbereitet. DAS INVESTMENT.com: Potsdam und Fürth wären einem spontan vielleicht nicht gerade als Top-Standorte eingefallen. Dippold: Diese beiden Städte liefern einerseits durch die regionale Entwicklung, aber auch durch ihre Nähe zu der entsprechenden Metropolregion interessante Entwicklungschancen – Potsdam durch Berlin, Fürth durch Nürnberg und Erlangen. Dort finden wir attraktive Einstiegsmöglichkeiten und interessante Vermietungs- und Verkaufsbedingungen nach und teilweise auch schon vor der jeweiligen Projektentwicklung. In beiden Regionen erzielen wir überdurchschnittliche Renditen, wobei beispielsweise Potsdam inzwischen weitgehend saniert ist und Schnäppchen rar werden. Deshalb investieren wir in dieser Region aktuell stärker an geeigneten Standorten in der Hauptstadt. DAS INVESTMENT.com: Wie kommen Sie an die Schnäppchen? Dippold: Auf verschiedenen Wegen. Partner in den Regionen bringen uns oft Objekte auf den Tisch, die noch nicht am Markt sind – das wäre bei einer bundesweiten Projektentwicklungsstrategie so gar nicht zu leisten. Daneben definieren wir in den jeweiligen Regionen von uns aus die attraktivsten Lagen und gehen mit Scouts die betroffenen Straßenabschnitte ab. Dann finden wir dort die entwicklungsfähigen Objekte heraus, danach die Inhaber und erstellen diesen ungefragt entsprechende Angebote. Insgesamt muss das Objekt neben Erfüllung unserer Due Diligence mit Sicherheitsabschlägen nach Projektentwicklung die durchschnittliche Rendite unserer bisherigen Objekte überschreiten, die Projektentwicklung gesichert und die Exitlösung bereits geplant sein. Dann erst erwerben wir das Objekt. Aktuell haben wir Immobilien für rund 250 Millionen in der Prüfung, davon werden wir Objekte in Höhe von rund 30 Millionen Euro ankaufen. DAS INVESTMENT.com: Mit welchen Objektrenditen kalkulieren Sie? Dippold: Wir kalkulieren in Höhe von mindestens 17 Prozent jährlich, wovon nach Gewinnbeteiligung des Emissionshauses und den sonstigen Fondskosten rund 10 bis 12 Prozent beim Anleger ankommen. Unsere bisher erreichten Objektrenditen haben diese Werte im Durchschnitt überschritten. Und unsere Fonds schütten prospektgemäß aus, auch wenn sich der große Teil der Fonds noch in der Phase des Portfolioaufbaus oder -entwicklung befindet und Wertsteigerungen durch Verkäufe meist noch nicht realisiert worden sind. DAS INVESTMENT.com: Mit 10 Prozent sehen Sie bei Ihrem aktuellen Fonds eine vergleichsweise hohe Liquiditätsreserve vor. Dient diese anfänglich auch für die Ausschüttung? Dippold: Dies ist einer der Aspekte, aber nicht der wesentliche. Schnelle Reaktionsmöglichkeiten beim Einkauf – bedingt durch die entsprechende Liquidität – ermöglichen oft günstigere Einkaufskonditionen oder interessantere Chancen. Die scheinbar unrentable Liquiditätsreserve führt dann indirekt zu höheren Renditen. Und: Bei echten Notfällen im Zeichnerkreis muß für betroffene Anleger auch eine gewisse Liquidität zur Verfügung stehen. DAS INVESTMENT.com: Warum investieren Ihre Anleger in Zielfonds? Dippold: Dies hat zwei Gründe. Zum einen können wir vom ersten Tag der Platzierungsphase an bereits Immobilien einkaufen, ohne einen Prospektnachtrag erstellen zu müssen. Zum anderen sind die zwei Project-Gruppen in Bamberg und Nürnberg mit unterschiedlichen Kernkompetenzen belegt: Die Bamberger Project-Gruppe hat den Schwerpunkt Produktkonzeption, Initiator, Fondsverwaltung und Vertrieb. Die Nürnberger Gruppe hat den Schwerpunkt Immobilienentwicklung und Asset-Management – also alles, was mit der Anlage selbst zu tun hat, von der Marktbeobachtung, Vorauswahl, Einkauf der Immobilien über den Bau, Weiterentwicklung, Verwaltung und dem erfolgreichen Verkauf über verschiedene Vertriebskanäle. Und diese Nürnberger Gruppe verwaltet und betreut die Zielfonds, während die Bamberger Gruppe die Publikumsfonds betreut.
DAS INVESTMENT.com: Richten Sie sich mit Ihren Ansparfonds auch an Kleinsparer? Dippold: Nein. Generell sehen wir geschlossene Fonds für diese Zielgruppe als nicht geeignet an, da auf der einen Seite Kleinsparer die Risiken schwer einschätzen können und auf der anderen Seite geschlossene Beteiligungen zu Einzahlungen über eine feste Laufzeit verpflichten. Zumeist sind dann am Markt noch überhöhte weiche Kosten vorhanden und zudem kommen diese Fonds erst spät ins Investieren. Der Bedarf für unsere Ratensparlösungen entstand vor einigen Jahren in der gehobenen Zielgruppe. Für viele Ärzte oder andere Anleger im gehobenen Klientel ist monatliches Ansparen ein wesentlicher Teil ihres Vermögensaufbaus. Wir haben uns deshalb für diese Variante entschieden, allerdings mit einigen Besonderheiten. DAS INVESTMENT.com: Und zwar? Dippold: Erstens benötigt der Zeichner inklusive Agio 20 Prozent der Zielsparsumme als Soforteinzahlung. Somit sind unsere Fonds nicht für Kleinanleger geeignet, die wenig Kapital besitzen und nur für 50 Euro monatlich eine Fondspolice besparen wollen. Zweitens liegen die Weichkosten in unserem Ansparfonds nahezu auf gleichem Niveau wie die im Fonds für Einmalanleger. Und Drittens können die Ansparfonds schon mit kleineren Beträgen gemeinsam mit den anderen Project-Fonds in entsprechende Objekte oder Zielfonds investieren. Damit können unsere Ansparfonds tatsächlich frühzeitig Rendite erwirtschaften. DAS INVESTMENT.com: Wie kontrollieren sie die Einhaltung Ihrer Prinzipien? Dippold: Durch unsere Beratungsprotokolle können wir die Klientel einschätzen und falsche Zielgruppen vermeiden. Dann ist die Auswahl und Schulung unserer Vertriebspartner hierbei ein wichtiger Aspekt. Und wir geben eine Haftungsfreistellung bei Einhaltung des Prinzips sowie Anreize für langfristige Partnerschaften mit Anlegern durch unsere dreidimensionale Provision, die nicht nur aus Abschlussprovision, sondern auch aus einer jährlichen Gewinnbeteiligung für den Vertriebspartner und einer jährlichen Bestandsprovision besteht. Bei diesem Konzept geben der Initiator und der Projektentwickler von ihren Einnahmen einen Teil ab.
