Immobilien-Dachfonds: Haben sie Schuld an der Immobilienfonds-Krise?
Sein milliardenschwerer Absatzerfolg in den Anfangsjahren motivierte die Konkurrenz zur Nachahmung und lies in der Folgezeit eine ganze Palette von Immobilien-Dachfonds entstehen, die gedanklich noch um jene Dach-/ Superfonds zu erweitern ist, die zu großen Teilen in Immobilienfonds investierten ohne darauf festgelegt zu sein. Stichwort: Kategorie „Dachfonds defensiv“.
Hohe Renditen dank Immobilienaktien...
Dabei wurde gerne übersehen, dass die gegenüber offenen Immobilienfonds deutlich höhere Rendite des DJE Real Estate in den ersten Jahren mehrheitlich der guten Entwicklung an den Aktienmärkten zu verdanken war und damit den Kursanstiegen der im Portfolio ( Aktien-/Aktienfondsquote des Fonds damals rund 15 Prozent).
Es entstand vielerorts der Eindruck, die als stabil eingeschätzten Erträge der offenen Immobilienfonds könnten als Konstante angenommen werden, als Risikobudget, unter dessen Berücksichtigung sich über eine Steuerung der Aktienbeimischung die durchschnittlichen Renditen der offenen Immobilienzielfonds annähernd risikolos optimieren ließen.
...und geringen Liquiditätsquoten
Zudem lagen damals die Renditen der Großanlegern vorbehaltenen offenen Immobilienfonds deutlich über denen der Publikumsfonds. Dieser Umstand erklärt sich aus der Tatsache, dass ihre Liquiditätsquoten im Zuge von Haltevereinbarungen mit den Investoren zur damaligen Zeit deutlich niedriger als bei Publikumsfonds lagen, die nicht selten Kassen von mehr als 30 Prozent vor sich herschoben.
Im Zuge dieser Umstände fiel sowohl beim DJE Real Estate, als auch bei den „Nachahmern“ in den Anfangsjahren häufig auch die mit der Dachfondskonstruktion verbundene zusätzliche Kostenebene weniger stark auf, die an den Roherträgen aus den Zielinvestments nagt.
Neben den von Vermögensverwaltern initiierten Immobilien-Dachfonds waren es vor allem die großen Finanzkonzerne, die für ihre Filialbetriebe eigene Produktlösungen schneiderten und ihre ersten Fondsmillionen nicht selten aus Beständen rekrutierten, die sie aus dem DJE Real Estate umschichteten.
Systemischen Risiken wurden unterschätzt
Die Krux an der Sache war dabei, dass die systemischen Risiken unterschätzt wurden, derer es gleich mehrere gab. Angefangen bei der Liquidität der Immobilienfonds, über deren Wertstabilität, über ein bipolares Denken zwischen Aktien- und Immobilienfondsquote unter Außerachtlassung der eigenen Kassenhaltung bis hin zur notwendigen Amortisation zusätzlicher Kostenbelastungen.
Denn vom Wunsch nach höheren Renditen beseelt, wurden in einigen Fällen die Quoten von langfristig gebundenen Großanlegerzielfonds in den Dachfonds schon frühzeitig deutlich zu hoch angesetzt und illiquide Zertifikate und Beteiligungen angehäuft, was den eigenen Spielraum beschnitt und die frei verfügbaren Mittel einschränkte. Von leichtfertigen Käufen der Anteile geschlossener Immobilienfonds über die Börse ganz zu schweigen.
Hohe Renditen dank Immobilienaktien...
Dabei wurde gerne übersehen, dass die gegenüber offenen Immobilienfonds deutlich höhere Rendite des DJE Real Estate in den ersten Jahren mehrheitlich der guten Entwicklung an den Aktienmärkten zu verdanken war und damit den Kursanstiegen der im Portfolio ( Aktien-/Aktienfondsquote des Fonds damals rund 15 Prozent).
Es entstand vielerorts der Eindruck, die als stabil eingeschätzten Erträge der offenen Immobilienfonds könnten als Konstante angenommen werden, als Risikobudget, unter dessen Berücksichtigung sich über eine Steuerung der Aktienbeimischung die durchschnittlichen Renditen der offenen Immobilienzielfonds annähernd risikolos optimieren ließen.
...und geringen Liquiditätsquoten
DER FONDS
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Im Zuge dieser Umstände fiel sowohl beim DJE Real Estate, als auch bei den „Nachahmern“ in den Anfangsjahren häufig auch die mit der Dachfondskonstruktion verbundene zusätzliche Kostenebene weniger stark auf, die an den Roherträgen aus den Zielinvestments nagt.
Neben den von Vermögensverwaltern initiierten Immobilien-Dachfonds waren es vor allem die großen Finanzkonzerne, die für ihre Filialbetriebe eigene Produktlösungen schneiderten und ihre ersten Fondsmillionen nicht selten aus Beständen rekrutierten, die sie aus dem DJE Real Estate umschichteten.
Systemischen Risiken wurden unterschätzt
Die Krux an der Sache war dabei, dass die systemischen Risiken unterschätzt wurden, derer es gleich mehrere gab. Angefangen bei der Liquidität der Immobilienfonds, über deren Wertstabilität, über ein bipolares Denken zwischen Aktien- und Immobilienfondsquote unter Außerachtlassung der eigenen Kassenhaltung bis hin zur notwendigen Amortisation zusätzlicher Kostenbelastungen.
Denn vom Wunsch nach höheren Renditen beseelt, wurden in einigen Fällen die Quoten von langfristig gebundenen Großanlegerzielfonds in den Dachfonds schon frühzeitig deutlich zu hoch angesetzt und illiquide Zertifikate und Beteiligungen angehäuft, was den eigenen Spielraum beschnitt und die frei verfügbaren Mittel einschränkte. Von leichtfertigen Käufen der Anteile geschlossener Immobilienfonds über die Börse ganz zu schweigen.
