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Logistik, Industrie und Infrastruktur sind die neuen Trend-Märkte | © Bezuvershenko/iStock

Logistik, Industrie und Infrastruktur sind die neuen Trend-Märkte Foto: Bezuvershenko/iStock

Noch werden in Deutschland nur rund 10 Prozent der Einzelhandelsumsätze per Internet erzielt. Doch E-Commerce wächst rasant. „Online steht im Jahr 2017 für fast 50 Prozent des Jahreswachstums im deutschen Einzelhandel“, sagte Stephan Tromp, stellvertretender Hauptgeschäftsführer des Branchenverbands HDE, Anfang März auf der E-Commerce-Messe Internet-World in München. 2017 soll der Internethandel seine Erlöse auf 48,8 Milliarden Euro steigern, das wäre ein Plus von 11 Prozent gegenüber 2016.   

E-Commerce: Chancen und Risiken

Immobilieninvestoren indes sehen den Siegeszug des E-Commerce mit einem weinenden und einem lachenden Auge. Einerseits belastet das Online-Geschäft immer stärker den stationären Einzelhandel und stellt damit den Markt für Einzelhandelsimmobilien vor Herausforderungen. Andererseits treibt der E-Commerce die Nachfrage nach Logistikimmobilien an. Online-Händler wie Amazon brauchen nicht nur Fulfillment- Center. Von diesen großen Distributionszentren geht der Weg zum Endkunden durch meist mehrere Immobilien – seien es kleinere, zentraler gelegene Zwischenlager oder die Umschlagszentren der Kurier-, Express- und Paketdienste (KEP) sowie deren zahlreiche Paketshops in unmittelbarer Kundennähe.   

Im Vergleich zu den großen Gewerbeimmobiliensektoren Büro und Einzelhandel ist der Logistikimmobilienmarkt in Deutschland noch recht überschaubar. Am Investmentmarkt war die Büroimmobilie auch 2016 mit einem Anteil von rund 45 Prozent die bevorzugte Asset- Klasse der Immobilieninvestoren, heißt es im Marktreport von Jones Lang LaSalle (JLL). Einzelhandelsobjekte hatten einen Anteil von 23 Prozent. Logistik- und Industrieimmobilien waren hingegen in etwa genauso stark gefragt wie Hotels und machten mit einem Volumen von 4,72 Milliarden Euro rund 9 Prozent des Investmentmarkts aus.   

Allerdings konnten sie 2016 – bei einem Rückgang des Gesamtmarkts um 4 Prozent – das Transaktionsvolumen um 15 Prozent steigern. „In der Investmentstatistik dieser Anlageklasse gibt es seit 2010 gegenüber dem jeweiligen Vorjahr nur ansteigende Transaktionsvolumina – allein gegenüber dem Fünf-Jahres-Schnitt ist ein Plus von 84 Prozent zu notieren“, sagt Willi Weis, Head of Industrial Investment bei JLL Deutschland. Für das laufende Jahr hält er ein ähnlich hohes Volumen wie 2016 für wahrscheinlich. Weis: „Ein weiterer Anstieg ist nicht auszuschließen.“

Aussicht auf Rendite

Ein Grund für die hohe Nachfrage nach Logistik- und Industrieimmobilien ist die vergleichsweise hohe Rendite. „Die einstigen Evergreens Büro- und Einzelhandelsimmobilien sind aufgrund der Niedrigzinsphase für viele Investoren schlicht zu teuer geworden. Hier werden Alternativen gesucht, wozu mittlerweile ganz klar Logistikimmobilien gehören“, meint Nico Rottke, Partner bei Ernst & Young Real Estate. Aber auch hier müssen Investoren aufgrund der anhaltenden Nachfrage immer stärkere Abstriche machen. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den sieben Top-Standorten Hamburg, München, Berlin, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart fällt Jahr für Jahr. Während sie 2010 noch bei über 7 Prozent lag, hat sie im vierten Quartal 2016 die 5-Prozent- Marke erreicht.

„Für Core-Produkte werden die Renditen aufgrund der großen Nachfrage unter Druck bleiben, wir erwarten einen weiteren, aber moderaten Rückgang der Spitzenrenditen“, so Weis. Für den Core-Plus-Bereich, der aufgrund besserer Objektverfügbarkeit schon 2016 beliebt war, erwartet er durch den hohen Anlagedruck auch einen deutlich stärkeren Druck auf die Renditen.

Nicht nur im Investmentmarkt boomt der Logistiksektor, auch der Flächenumsatz geht seit 2012 stetig nach oben (siehe Grafik). Schon fast jeder zehnte Quadratmeter geht dabei aufs Konto von E-Commerce- Unternehmen. Insgesamt hat der Handel seinen Anteil am Flächenumsatz auf 41 Prozent erhöht.

Die fünf größten Abschlüsse des Jahres in den fünf großen Ballungsräumen Deutschlands wurden alle von Handelsunternehmen getätigt. So mietete etwa Amazon in Winsen nahe Hamburg 64.000 Quadratmeter für sein neues nördlichstes Logistikzentrum an, das Ende 2017 in Betrieb gehen soll.

Auch im Neubaubereich sind der Handel und vor allem sein Online- Bereich die stärksten Treiber. „Mit 38 Prozent ist der Handel 2016 wie schon im Vorjahr die größte Nutzergruppe neu gebauter Logistikflächen“, weiß Kuno Neumeier, Geschäftsführer Logivest. Das Münchner Beratungsunternehmen erfasst zusammen mit der Fraunhofer- Arbeitsgruppe für Supply Chain Management alle in Deutschland umgesetzten Neubauprojekte von Logistikimmobilien. Rund 3,3 Millionen Quadratmeter neue Fläche kamen 2016 auf den Markt. Nach Schätzung des Immobilienberatungsunternehmens Savills werden 2017 mehr als 4 Millionen Quadratmeter Logistikfläche entstehen.

Ein weiterer immobilienähnlicher Markt mit hohem Investitionsbedarf ist der Infrastruktur-Bereich. Das McKinsey Global Institute hat 2016 in einer Studie ermittelt, wie viel Kapital bis 2030 voraussichtlich in die weltweite wirtschaftliche Infrastruktur fließen muss. Das Ergebnis: mehr als bisher. Zurzeit werden McKinsey zufolge 2,5 Billionen Dollar pro Jahr in Transportwege, Strom-, Wasser und Telekom-Infrastruktur investiert. Diese Werte müssen in den nächsten Jahren ansteigen, wenn die Welt mit den Prognosen für das Wirtschaftswachstum Schritt halten will.

Für die Jahre 2016 bis 2030 haben die Experten einen Bedarf von knapp 50 Billionen US-Dollar errechnet. Das wären durchschnittlich 3,3 Billionen Dollar im Jahr. Oder: 3,8 Prozent der globalen Wirtschaftsleistung.

Auch wenn in den USA und Westeuropa nicht zu unterschätzende Infrastruktur-Investitionen nötig sind, haben vor allem die Emerging Markets Nachholbedarf. Dort sind fast 60 Prozent der Gesamtsumme erforderlich, knapp die Hälfte davon fällt auf China. Allerdings investiert das Land auch umfangreich, in den vergangenen Jahren sogar mehr als künftig nötig wäre.

Potenzial in China

In den Jahren 1992 bis 2013 haben die Chinesen im Durchschnitt 8,6 Prozent des Bruttoinlandsprodukts in wirtschaftliche Infrastruktur gesteckt, etwa je ein Drittel der Summe fiel auf die Bereiche Straßen und Stromversorgung. Im vergangenen Jahr hat Chinas Regierung ein neues, riesiges Wachstumspaket auf den Weg gebracht. Umgerechnet weitere 630 Milliarden Euro sollen in Infrastruktur fließen.

Doch auch wenn die Regierungen weltweit – auch zur Konjunkturankurbelung – immer wieder Infrastrukturmaßnahmen finanzieren, so wird auch privates Kapital dringend benötigt, um die notwendigen Projekte zu stemmen. Für Investoren gibt es daher zunehmend Möglichkeiten, in die Asset-Klasse zu investieren. Etwa über Infrastrukturanleihen oder Infrastrukturfonds, die Kredite beziehungsweise Eigenkapital an Infrastrukturprojekte vergeben. Sie sind jedoch in der Regel institutionellen Investoren vorbehalten.

Aber auch für Privatanleger gibt es Möglichkeiten, in den Wachstumsmarkt zu investieren und damit das Portfolio zu diversifizieren, etwa über Fonds, die in börsennotierte Infrastrukturunternehmen investieren.

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