Logistikimmobilien Aurelis: Konzept mit Zukunft
Längst liegt im ehemaligen Bahnausbesserungswerk Neuaubing kein Geruch nach heißem Stahl und Teer mehr in der Luft. Das Werksgelände im Münchener Westen wurde 1906 von der Deutschen Bahn in Betrieb genommen und im Jahr 2001 aufgegeben.
Trotzdem herrscht heute alles andere als Stillstand: Das Immobilienunternehmen Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG baut das Areal zu einem Business Campus der anderen Art aus: mit sanierten Backsteinhallen, modernen Neubauten und weitläufigen Biotopflächen.
„Der Name ,Triebwerk‘ ist dabei Programm“, unterstreicht Joachim Wieland, CEO von Aurelis. „Als Hommage an die Bahnhistorie und als Versprechen einer dynamischen Zukunft.“ Das Areal ist inzwischen ein Ort mit Beschäftigung rund um die Uhr geworden.
Die Deutsche Post DHL zum Beispiel nutzt hier 7.000 Quadratmeter für eine mechanisierte Zustellbasis. Den Neubau für den Logistiker errichtete Aurelis.
Neben Logistik, Großhandel oder Kreativwirtschaft wird das Triebwerk in Zukunft auch ein Ort für die sogenannte „leichte Produktion“ sein, also für spezialisierte Betriebe, die immissionsarm produzieren.
Denn auch und gerade in der postindustriellen Gesellschaft werden solche Flächen benötigt.
Schnellere Auslieferung
„Unternehmen, bei denen das früher nicht denkbar war, rücken heute an die Stadt heran“, sagt Wieland. „Logistiker wollen näher am Konsumenten sein, um online bestellte Ware schneller ausliefern zu können. Immissionsarm produzierende Betriebe suchen ebenfalls citynahe Standorte, damit die Lieferwege für ihre Waren kurz sind.“ Doch dafür braucht es die Akzeptanz der Kommune.
Wissenschaftliche Einrichtungen wie beispielsweise das Fraunhofer Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation erforschen den Wandel hin zur Verstädterung mit seinen Auswirkungen auf die produzierenden Unternehmen und die Menschen, die in Nachbarschaft zu den Betrieben leben.
„In der Stadt der Zukunft sind Produktionsstätten so leise und sauber, dass sie sich in unmittelbarer Nähe zu einem Wohngebiet harmonisch einfügen. Alle Beteiligten – von Unternehmen und deren Mitarbeitern über die Bürger bis hin zur Stadt selbst – profitieren von einer Symbiose zwischen Produktion und Umfeld“, berichten die Experten des Fraunhofer Instituts in einer aktuellen Studie.
Flexible Mietangebote
Flächen jedoch sind knapp. „Da ist ein Immobilienpartner gefragt, der über innenstadtnahe Grundstücke mit entsprechendem Baurecht verfügt und der den Unternehmen flexible Mietangebote machen kann“, betont Aurelis-CEO Wieland. Je innovativer die „digitale Geschäftsidee“, umso mehr Flexibilität sei notwendig. Betriebe, die mit einer neuen Idee in überschaubarem Rahmen starten wollen, müssen bei Erfolg schnell auf Erweiterungsflächen zurückgreifen können.
Auch dafür gibt es ein Beispiel auf dem Triebwerk-Gelände. „Mit einem jungen Unternehmen aus der IT-Branche haben wir gleich im Mietvertrag vereinbart, die erwartete Expansion zu begleiten“, berichtet Wieland. „So können wir frühzeitig neue Raumlösungen entwickeln und anbieten.“
Insgesamt umfasst das Triebwerk-Gelände 140.000 Quadratmeter mit einem knappen Dutzend historischer Werksgebäude. Die Aurelis bietet hier ihre gesamte Wertschöpfungskette an: von Sanierung und Umbau bis zum Neubau und der Mieterbetreuung.
Seit einigen Jahren investiert das Unternehmen darüber hinaus in die Erweiterung und Wertsteigerung des Mietportfolios: „Wir erwerben hauptsächlich sogenannte Unternehmens-immobilien: Gewerbe- und Büroparks, Objekte für Lager, Logistik und leichte Produktion oder Immobilien, die durch Umbau gewerblich nutzbar gemacht werden können“, erklärt Wieland. Dabei werde auch ein bestehender Leerstand oder Instandhaltungsstau akzeptiert. Maßgeblich sei der Standort: So bevorzugt Aurelis Ballungsgebiete und Industrieclusterregionen.
Das Potenzial jedes Projekts muss von den Immobilienexperten vor dem Ankauf identifiziert, ein Konzept entwickelt und umgesetzt werden. Dafür braucht man ein breitbandiges Know-how: vom Projektentwickler über den Sanierungs- und Hochbauspezialisten bis zum Asset Manager.
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Konzept mit Zukunft
Das Konzept für das Gelände im Südwesten Münchens trifft dabei offensichtlich den Nerv der Zeit: Das Triebwerk ist ein Gewerbepark, der innenstadtnah ist, der viele verschiedene Branchen anzieht, der den Unternehmen die Möglichkeit bietet, zu wachsen und zu schrumpfen, und der wandlungsfähige Grundrisse für eine flexible Kombination, zum Beispiel von Büro-, Lager- und Produktionsflächen bereitstellt.
„Unsere Mieter fordern maßgeschneiderte Lösungen“, betont Wieland. „Sie zeichnen sich generell aber auch durch eine überdurchschnittliche Standorttreue aus.“
Er scheint also zu funktionieren: der Gewerbepark einer neuen Generation.
„Zentrumsnähe steht hoch im Kurs“
Joachim Wieland, CEO von Aurelis, über die Anforderungen an moderne Logistik- und Gewerbe-Immobilien
Joachim Wieland, Aurelis
DIE IMMOBILIE: Wie wirkt sich die Digitalisierung auf das Logistik-immobilien-Business aus?
Joachim Wieland: Konsumenten bestellen heute vermehrt online. Das lässt das Liefervolumen für die KEP-Dienstleister – also Kurier, Express, Paket – stark steigen. Weil die Kunden die Ware sehr schnell erwarten, verändern sich die Anforderungen an die Lage von Logistikimmobilien. Neben Zentren außerhalb oder in Cityrandlagen stehen inzwischen zentrumsnahe Einheiten für die sogenannte „last mile distribution“ hoch im Kurs. Diese Einheiten sind zwar kleiner, aber durch ihre Lage bezogen auf den Quadratmeterpreis teurer als großflächige Zentren.
DIE IMMOBILIE: Und welche Anforderungen stellt „Urban Production“ an Industrie-Immobilien?
Wieland: Der Name sagt es bereits: Der Standort darf aufgrund neuer, immissionsarmer Produktionsprozesse urban, also zentral sein. Die Immobilien sollten zudem flexibler als herkömmliche Industrie-Immobilien sein, da etwa eine Kombination von Produktions-, Logistik- und Büroflächen möglich sein muss.
DIE IMMOBILIE: Welche Flächen verlangt der „Citylogistik“-Trend?
Wieland: Je näher die Logistik an die Innenstadt heranrückt, desto kleinteiliger muss sie werden. Flächen für Citylogistik sind meist unter 10.000 Quadratmeter groß. Zudem können sie auch in weniger beliebten Geschossen, wie im Erdgeschoss oder im Souterrain, ihren
Platz finden. Solche Hybridimmobilien werden immer häufiger werden.
DIE IMMOBILIE: Wann akzeptieren Städte und Kommunen Logistikimmobilien in Innenstadtnähe?
Wieland: Freiflächen sind in Ballungsgebieten knapp. Und je weniger Flächen verbraucht werden, desto höher ist die Akzeptanz. Die Logistikimmobilie sollte sich zudem architektonisch in die umliegende Bebauung einfügen, und es sollten wenig Lärm und Abgase von ihr ausgehen. Auch muss für die zusätzliche Verkehrsbelastung eine adäquate Lösung gefunden werden. Am einfachsten sind KEP-Nutzungen in Quartieren oder Gewerbeparks in Innenstadtrandlagen integrierbar. Ein wichtiger Schritt ist auch die Novelle des Baugesetzbuchs: das Urbane Gebiet. Dies vereinfacht in Innenstädten Verdichtung, Aufstockung und das Zusammenrücken von Nutzungen.
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