Wo steckt der Mittelstand?
Man sollte annehmen, dass sich dieser Unterschied auch bei den Anteilen verschiedener Nutzungsarten an den gewerblichen Immobilieninvestitionen widerspiegelt. Das Gegenteil ist jedoch der Fall: Während in den Vereinigten Staaten 21 Prozent der gewerblichen Immo-bilieninvestitionen auf den Bereich „Light Industrial“ entfallen, liegt der Anteil der Neuinves-titionen im Segment „Industrie/Logistik“ in Deutschland nur bei acht Prozent. Man kann hier von einer Investment-Paradoxie sprechen, denn aufgrund der großen Bedeutung des ge-werblichen Mittelstandes in Deutschland läge es nahe, dass auch die entsprechenden Im-mobilientypen – man spricht hier von Unternehmensimmobilien – eine viel größere Rolle bei den Neuinvestitionen spielten.
Wer braucht Büros?
Es gibt jedoch noch eine weitere Paradoxie: Bei deutschen Investoren sind Büroobjekte stark übergewichtet. Der Anteil von Büroimmobilien an den Anlagen institutioneller Investoren beträgt laut Feri Eurorating 53,5 Prozent. Der hohe Büroimmobilienanteil hat bei vielen Inves-toren zu erheblichen Performance-Problemen geführt. Ein Beispiel sind die offenen Immobi-lienfonds, die traditionell meist etwa zwei Drittel ihrer Anlagen im Bürosegment getätigt ha-ben.
Dies war einer der Hauptgründe für die unbefriedigende Performance vieler offener Fonds. Diese erzielten laut dem OFIX-Index in den vergangenen fünf Jahren lediglich eine Perfor-mance von 1,8 Prozent im Jahr, was bei einer Inflationsrate von 1,5 Prozent bedeutet, dass praktisch kein Ertrag erzielt wurde.
Aber auch für andere Investoren, wie etwa Versicherungen oder Versorgungswerke, war und ist die Übergewichtung in Büroobjekte ein Problem. In den vergangenen zehn Jahren wurden laut dem Deutschen Immobilien Index mit Büroobjekten nur zwei Prozent im Jahr erzielt, also nur 0,3 Prozent mehr als die Inflationsrate. Die oft beschworene Inflationssicher-heit von Büroobjekten mit inflationsindexierten Mieterträgen ist also eine Legende.
So mutet es paradox an, dass viele Investorenbefragungen einerseits zu dem Ergebnis kom-men, dass Büroimmobilien in ihren Portfolios übergewichtet seien, andererseits aber etwa 45 Prozent der Neuanlagen bei gewerblichen Immobilieninvestitionen nach wie vor auf Bü-roobjekte entfallen – und nur acht Prozent auf Unternehmensimmobilien und Logistikobjek-te.
Gute Mieter und böses Spiel
Eine dritte Paradoxie besteht darin, dass viele Investoren bevorzugt auf sogenannte Single-Tenant-Objekte setzen, da langjährige Mietverträge mit einem bonitätsstarken Mieter ver-meintlich Sicherheit versprechen. Diese Sicherheit ist jedoch trügerisch, wie sich oftmals am Ende der Mietvertragslaufzeit herausstellt, wenn der Mieter in einer viel besseren Verhand-lungsposition ist.
Hinzu kommt, dass viele dieser Immobilien auf einen bestimmten Mieter zugeschnitten sind. Vor etwa zehn Jahren erfreuten sich beispielsweise von der Deutschen Telekom genutzte Büroobjekte sehr großer Beliebtheit bei geschlossenen Fonds. Heute laufen viele dieser Mietverträge aus und es wird ein zentrales Problem deutlich, nämlich die geringe Drittver-wendungsfähigkeit.
Unternehmensimmobilien zeichnen sich dagegen in der Regel durch eine Nutzungsreversibi-lität aus. Die Bestandsflächen können an andere Nutzungen angepasst werden. So können Fertigungsflächen in Lagerflächen oder Forschungsflächen in Büroflächen umgewandelt wer-den. Diese Nutzungsreversibilität reduziert signifikant das Risiko eines dauerhaften Mietaus-falls oder eines strukturellen Leerstandes. Aus all diesen Gründen beginnt langsam ein Um-denken und Unternehmensimmobilien geraten stärker in den Fokus auch deutscher Investo-ren.