Vermögensverwalter über Immobilienfonds – Teil 6: „Geschlossene Fonds sind keine Alternative“

Claus Walter, Freiburger Vermögensmanagement

Claus Walter, Freiburger Vermögensmanagement

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DAS INVESTMENT.com: Welchen Immobilienfonds können Sie heute empfehlen bei einem Anlagezeitraum über 10 Jahre in einem ausbalancierten Portfolio?

Claus Walter: Wir empfehlen den Grundbesitz Europa (WKN 980 700) aus drei Gründen. Er legt seinen Fokus auf Europa, er verfügt über eine gute Streuung über Büro -, Handels- und sonstige Immobilien. Und – aktuell ganz wichtig – er hat keine Liquiditätsprobleme, was nicht zuletzt am Vertriebsarm der Deutschen Bank liegt. Wir sind der Ansicht, liquiditätsstarke Fonds können derzeit sich bietende Chancen aktiv nutzen.

DAS INVESTMENT.com: Gibt es Alternativen zu den OIF? Etwa Spezialfonds, Hotel-Fonds, also weniger öffentlich vertriebene und beworbene Produkte, die Sie empfehlen können?

Walter: Für Kleinanleger gibt es aus unserer Sicht wenig Alternativen, wenn sie die Anlageklasse Immobilien passend zum Gesamtvermögen beimischen möchten. Bei ausreichenden Vermögen sollte der Anleger eine Direktanlage überprüfen. Geschlossene Fonds sind keine wirkliche Option, da sie zumeist nur in wenigen Objekten investiert sind und daher Klumpenrisiken aufweisen. Zudem bieten sie keine vorzeitige Ausstiegsmöglichkeit – der Zweitmarkt funktioniert unserer Meinung nach nicht wirklich – und sind somit kein passender Ersatz.

DAS INVESTMENT.com: Offene Immobilienfonds werden an den Börsen mit teilweise hohen Abschlägen gehandelt. Ein Grund zum Kauf? Was empfehlen Sie Anlegern, die in solchen Fonds festsitzen?

Walter: Dazu muss man folgende Kriterien berücksichtigen. Die Abschläge und deren Höhe ergeben sich zumeist aus den Faktoren Liquidität (Abschlag für die Möglichkeit zu veräußern), Wahrscheinlichkeit der Wiederöffnung (Wie bewerten die Marktteilnehmer die Chance einer Wiederöffnung?) und der Qualität des Managements (Wie ist die Qualität des Portfolios und des Managements, insbesondere bei drohender Abwicklung?).

Drehen wir den Spieß um und interpretieren wir die Abschläge des Marktes, so erkennen wir im Fall des CS Euroreal, dass der reduzierte Abschlag von aktuell rund 12 Prozent Hoffnung auf Wiedereröffnung ausweist. Anders sieht das beim Axa Immoselect aus: Ein Abschlag von über 30 Prozent signalisiert eine hohe Skepsis einer erfolgreichen Wiedereröffnung.

DAS INVESTMENT.com
: Das heißt?

Walter: Die Chancen sind zweifelsfrei da, aber: Anleger, die auf eine Öffnung der geschlossenen offenen Immobilienfonds spekulieren, sollten sich des Risikos bewusst sein. Im Falle einer Abwicklung können aus der vermeintlichen Chance trotz der Abschläge Verluste entstehen, und das Kapital ist gebunden. Anleger, die aktuell noch in geschlossenen OIF investiert sind und das Geld in absehbarer Zeit nicht benötigen, sollten durchaus abwarten und nicht an der Börse mit hohem Abschlag verkaufen. Bei dieser Strategie muss man aber fairerweise im Falle einer drohenden Abwicklung auf das weitere Verlustrisiko hinweisen. Die Entwicklung ist genauestens zu beobachten.

DAS INVESTMENT.com: Seit 1. Juli müssen Fondsgesellschaften die KIID (Key Investor Information Document) veröffentlichen. Immobilienfonds wurden jahrelang als risikoarm eingestuft und verkauft. Wie stellt sich das aktuell dar? Welche Probleme können auf Berater zu kommen?

Walter: Das Problem sind weniger die neuen KIID, sondern die Baufehler. Die Fonds, Berater und Kunden mussten feststellen, dass „immobil(ie) und liquide“ im Extremfall zwei unterschiedliche Eigenschaften sind. In der Beratung von Kunden ist es unumgänglich, die „Liquiditätsprobleme“ der Immobilienanlage in die Anlageentscheidung einzubeziehen und nur den Teil zu investieren, welcher längerfristig zur Verfügung steht. Die Immobilie ist per se keine risikoarme Anlage. Dennoch ein Wort zu den ersten Erfahrungen mit KIID: Sie umfassen vom Gesetzgeber vorgegebene Informationen und sind auf zwei Seiten begrenzt. Im Gegensatz zu den Factsheets sind die Infos nach unseren ersten Erfahrungen dort oftmals sehr begrenzt, da sie auf die allumfassende gesetzliche Risikobeschreibung ausgerichtet sind und dem Anleger für sich alleine keinen Mehrwert bieten.