Was ist überhaupt noch sicher?
Franz Böhke von Realkapital
DAS INVESTMENT.com: Herr Böhke, die Realkapital KGaA kauft Wohnimmobilien und Ackerflächen - ihre Antwort auf die Finanzkrise. Was macht diese Investments so sicher?
Franz Böhke: Es sind Sachwerte. Und die Preise entwickeln sich parallel zur Teuerungsrate. Dadurch hat der Investor auf jeden Fall einen Werterhalt. Da wir zudem ausschließlich in Deutschland investieren, gibt es kein Währungsrisiko und die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen sind bekannt.
DAS INVESTMENT.com: Warum steigen die Preise?
Böhke: Fangen wir mit den Ackerflächen an. In Deutschland wird jeder Quadratmeter beackert. Stilllegungsprämien gibt es nicht mehr. Es lohnt sich, die Flächen zu bewirtschaften. Bei den klassischen Ackerfrüchten wie Weizen, Gerste und Zuckerrüben gibt es keine Überproduktion. Und weil die Mittelschicht in den Schwellenländer im größer wird und darum immer mehr Menschen höherwertige Lebensmittel nachfragen, steigt die Nachfrage vor allem auch in der Futtermittelindustrie. Hinzu kommt noch die Konkurrenz von Biosprit und Co.. Es werden immer mehr Ackerfrüchte nachgefragt, aber die Flächen sind begrenzt. Das drückt die Preise nach oben.
DAS INVESTMENT.com: Wie finden Sie dann überhaupt noch Flächen für ihre Beteiligung?
Böhke: Wir stehen in Konkurrenz zu den klassischen großen Agrarbetrieben, etwa der KTG Agrar. Diese Betriebe kaufen Ackerland und bewirtschaften es dann. Verkauft ein Landwirt, ist der Acker endgültig verloren und seine Produktionsgrundlage auch. Bei uns ist das anders, weil wir keine Landwirtschaft betreiben. Wir kaufen das Land und verpachten es an den Landwirt. Deshalb stehen wir in Kontakt zu vielen Landwirten, die Pachtflächen bewirtschaften, die in den kommenden Jahren privatisiert werden müssen. Viele von ihnen haben aber nicht die Liquidität oder es ist betriebswirtschaftlich unsinnig, die Flächen selbst zu kaufen.
DAS INVESTMENT.com: Und dann?
Böhke: Wir verpachten die Flächen an den Landwirt, idealerweise über 12 Jahre oder mehr. Die Pachterlöse koppeln wir an die Entwicklung der Weizenpreise oder an einen anderen landwirtschaftlichen Preisindex. Dadurch profitieren wir nicht nur von der Wertsteigerung der Ackerflächen aufgrund der Verknappung, sondern auch die Pachterlöse steigen mit anziehenden Preisen der Agrarrohstoffe an. Die Miet- und Pachteinnahmen schütten wir als Dividende aus. Unser Ziel sind 2,5 bis 3 Prozent pro Jahr.
DAS INVESTMENT.com: Wie sieht es bei den Wohnimmobilien aus?
Böhke: Wohnimmobilien sind unabhängig von der Konjunktur. Gewohnt wird immer. Wir investieren zudem nicht in Boom-Märkte wie Hamburg oder München. Dort kann man keine vernünftige Rendite mehr erzielen. Oder können Sie mir sagen, wie man mit einer Mietrendite von 3 bis 4 Prozent noch Leerstand finanzieren soll? Wir kaufen Wohnimmobilien in Gebieten mit einer zukunftsfähigen Wirtschaftsstruktur und einer Mietrendite von 7 bis 8 Prozent. So können wir Reinvestitionen aus dem Cashflow tätigen und haben noch einen Puffer für Leerstände.
DAS INVESTMENT.com: Und wenn die Inflation kommt?
Böhke: Wir versuchen, die Mieten an die Inflation zu koppeln. Aber das funktioniert natürlich nicht bei allen Objekten und auch nicht von heute auf morgen.
DAS INVESTMENT.com: Sie sind mit der Realkapital gerade erst an den Start gegangen. Wie soll das Portfolio am Ende aussehen?
Böhke: Unser Ziel ist, 50 Prozent in Ackerflächen und 50 Prozent in Immobilien zu investieren. Dabei werden die Ackerflächen voll und ganz aus Eigenkapital erworben, bei den Immobilien ist bis zu 50 Prozent Fremdfinanzierung möglich.
DAS INVESTMENT.com: Und haben Sie schon die ersten Investitionen gemacht?
Böhke: Nein, derzeit haben wir rund eine Million Euro in Cash.
DAS INVESTMENT.com: Cash wirft in Zeiten wie diesen nicht gerade viel Rendite ab.
Böhke: Stimmt, aber wir sind abhängig von den Zuflüssen - das ist der Flaschenhals. Unser Vorteil gegenüber anderen Beteiligungen ist, dass wir keine Provisionen, keine Kickbacks, keine Weichkosten berechnen. Hiervon profitiert der Anleger, aber der klassische Vertrieb hält sich zurück. Unabhängig davon sind wir gerade in Verhandlungen, um 50 Hektar Ackerland zu kaufen.
DAS INVESTMENT.com: Wie finanzieren Sie sich?
Böhke: Wir erhalten eine Haftungsvergütung von 0,5 Prozent pro Jahr als vollhaftende Gesellschafter. Außerdem wird eine Verwaltungsvergütung von bis zu einem Prozent pro Jahr erhoben, abhängig vom Ertrag.
DAS INVESTMENT.com: Als Investor beteilige ich mich an der Aktiengesellschaft Realkapital. Erhöht das nicht mein Risiko?
Böhke: Nein. Die Realkapital-Aktien sind nicht börsennotiert, die Wertbemessung ist also unabhängig von den Turbulenzen an den Kapitalmärkten. Gleichzeitig sind die Aktien einfacher handelbar als andere Beteiligungsformen und bei Bedarf unterstützen wir beim Verkauf.
Franz Böhke: Es sind Sachwerte. Und die Preise entwickeln sich parallel zur Teuerungsrate. Dadurch hat der Investor auf jeden Fall einen Werterhalt. Da wir zudem ausschließlich in Deutschland investieren, gibt es kein Währungsrisiko und die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen sind bekannt.
DAS INVESTMENT.com: Warum steigen die Preise?
Böhke: Fangen wir mit den Ackerflächen an. In Deutschland wird jeder Quadratmeter beackert. Stilllegungsprämien gibt es nicht mehr. Es lohnt sich, die Flächen zu bewirtschaften. Bei den klassischen Ackerfrüchten wie Weizen, Gerste und Zuckerrüben gibt es keine Überproduktion. Und weil die Mittelschicht in den Schwellenländer im größer wird und darum immer mehr Menschen höherwertige Lebensmittel nachfragen, steigt die Nachfrage vor allem auch in der Futtermittelindustrie. Hinzu kommt noch die Konkurrenz von Biosprit und Co.. Es werden immer mehr Ackerfrüchte nachgefragt, aber die Flächen sind begrenzt. Das drückt die Preise nach oben.
DAS INVESTMENT.com: Wie finden Sie dann überhaupt noch Flächen für ihre Beteiligung?
Böhke: Wir stehen in Konkurrenz zu den klassischen großen Agrarbetrieben, etwa der KTG Agrar. Diese Betriebe kaufen Ackerland und bewirtschaften es dann. Verkauft ein Landwirt, ist der Acker endgültig verloren und seine Produktionsgrundlage auch. Bei uns ist das anders, weil wir keine Landwirtschaft betreiben. Wir kaufen das Land und verpachten es an den Landwirt. Deshalb stehen wir in Kontakt zu vielen Landwirten, die Pachtflächen bewirtschaften, die in den kommenden Jahren privatisiert werden müssen. Viele von ihnen haben aber nicht die Liquidität oder es ist betriebswirtschaftlich unsinnig, die Flächen selbst zu kaufen.
DAS INVESTMENT.com: Und dann?
Böhke: Wir verpachten die Flächen an den Landwirt, idealerweise über 12 Jahre oder mehr. Die Pachterlöse koppeln wir an die Entwicklung der Weizenpreise oder an einen anderen landwirtschaftlichen Preisindex. Dadurch profitieren wir nicht nur von der Wertsteigerung der Ackerflächen aufgrund der Verknappung, sondern auch die Pachterlöse steigen mit anziehenden Preisen der Agrarrohstoffe an. Die Miet- und Pachteinnahmen schütten wir als Dividende aus. Unser Ziel sind 2,5 bis 3 Prozent pro Jahr.
DAS INVESTMENT.com: Wie sieht es bei den Wohnimmobilien aus?
Böhke: Wohnimmobilien sind unabhängig von der Konjunktur. Gewohnt wird immer. Wir investieren zudem nicht in Boom-Märkte wie Hamburg oder München. Dort kann man keine vernünftige Rendite mehr erzielen. Oder können Sie mir sagen, wie man mit einer Mietrendite von 3 bis 4 Prozent noch Leerstand finanzieren soll? Wir kaufen Wohnimmobilien in Gebieten mit einer zukunftsfähigen Wirtschaftsstruktur und einer Mietrendite von 7 bis 8 Prozent. So können wir Reinvestitionen aus dem Cashflow tätigen und haben noch einen Puffer für Leerstände.
DAS INVESTMENT.com: Und wenn die Inflation kommt?
Böhke: Wir versuchen, die Mieten an die Inflation zu koppeln. Aber das funktioniert natürlich nicht bei allen Objekten und auch nicht von heute auf morgen.
DAS INVESTMENT.com: Sie sind mit der Realkapital gerade erst an den Start gegangen. Wie soll das Portfolio am Ende aussehen?
Böhke: Unser Ziel ist, 50 Prozent in Ackerflächen und 50 Prozent in Immobilien zu investieren. Dabei werden die Ackerflächen voll und ganz aus Eigenkapital erworben, bei den Immobilien ist bis zu 50 Prozent Fremdfinanzierung möglich.
DAS INVESTMENT.com: Und haben Sie schon die ersten Investitionen gemacht?
Böhke: Nein, derzeit haben wir rund eine Million Euro in Cash.
DAS INVESTMENT.com: Cash wirft in Zeiten wie diesen nicht gerade viel Rendite ab.
Böhke: Stimmt, aber wir sind abhängig von den Zuflüssen - das ist der Flaschenhals. Unser Vorteil gegenüber anderen Beteiligungen ist, dass wir keine Provisionen, keine Kickbacks, keine Weichkosten berechnen. Hiervon profitiert der Anleger, aber der klassische Vertrieb hält sich zurück. Unabhängig davon sind wir gerade in Verhandlungen, um 50 Hektar Ackerland zu kaufen.
DAS INVESTMENT.com: Wie finanzieren Sie sich?
Böhke: Wir erhalten eine Haftungsvergütung von 0,5 Prozent pro Jahr als vollhaftende Gesellschafter. Außerdem wird eine Verwaltungsvergütung von bis zu einem Prozent pro Jahr erhoben, abhängig vom Ertrag.
DAS INVESTMENT.com: Als Investor beteilige ich mich an der Aktiengesellschaft Realkapital. Erhöht das nicht mein Risiko?
Böhke: Nein. Die Realkapital-Aktien sind nicht börsennotiert, die Wertbemessung ist also unabhängig von den Turbulenzen an den Kapitalmärkten. Gleichzeitig sind die Aktien einfacher handelbar als andere Beteiligungsformen und bei Bedarf unterstützen wir beim Verkauf.
