US-Immobilienmarkt Totgesagte leben länger

Das Objekt 50 South 10th Street in Minnesota hat Union Investment Real Estate vor Kurzem für den Uni Immo Europa gekauft. Foto: CBRE

Das Objekt 50 South 10th Street in Minnesota hat Union Investment Real Estate vor Kurzem für den Uni Immo Europa gekauft. Foto: CBRE

// //

Mit Sicherheit ist er wieder attraktiv“, sagt Robert Stamm vom Immobiliendienstleister Savills Studley über den amerikanischen Immobilienmarkt. Als Geschäftsführer ist Stamm für länderübergreifende Investments zuständig.

„2010 und 2011 war der Preisanstieg noch trügerisch, getrieben von günstigem Fremdkapital und hohem Anlagedruck des institutionellen Kapitals in den USA“, erklärt er.

Inzwischen hätten sich die Fundamentaldaten in den Mietmärkten aber verbessert und den positiven Trend bestätigt. Stamm: „Auch wenn die Märkte heiß sind, zählen wir die USA nach wie vor zu den attraktivsten und mittlerweile auch wieder sichersten Immobilienmärkten der Welt.“

Seit vier Jahren wirft der US-Markt im globalen Vergleich die höchsten Gesamtrenditen ab (siehe Grafik unten). „Mittlerweile haben sie wieder das Niveau wie vor der Finanzkrise erreicht“, sagt Uta Hummel, auf Immobilien spezialisierte Analystin bei Feri Euro Rating Services.



Dies sei, wie in Deutschland, auch den niedrigen Zinsen geschuldet. Hummel: „Allerdings schlägt sich das höhere Wirtschaftswachstum in den USA auch auf den Immobilienmärkten nieder, was sich in steigenden Mieten an den klassischen Investitionsstandorten zeigt.“

Allein in den vergangenen zwei Jahren sind die Immobilienpreise im Schnitt um 25 Prozent nach oben geklettert, in einigen Städten gar um 40 Prozent. Allerdings ist der Immobilienmarkt nach 2006 in einigen Regionen auch um 50 Prozent eingebrochen.

„Vom Höhepunkt 2006 sind wir noch weit entfernt“, so der US-Ökonom und Wirtschafts-Nobelpreisträger Robert Shiller gegenüber der Schweizer Zeitung „Finanz und Wirtschaft“.

Immobilienbesitzer erwarteten in den kommenden Jahren zudem keine gewaltigen Preissteigerungen. Shiller: „Das ist ein großer Unterschied zu den Nullerjahren, als im Höhepunkt noch ein Preisanstieg von 12 Prozent pro Jahr in den kommenden zehn Jahren erwartet wurde.“ Eine Überhitzung der Märkte sieht er darum nicht.

Sind steigende Zinsen ein Risiko?

Was hat sich seit der Krise 2008 geändert? „Bis auf einige zusätzliche Sicherheitsmechanismen der Banken bei der Kreditvergabe ist nichts mehr von der Krise zu spüren“, so Stamm.

Könnte die hohe Nachfrage nach Mortgage Real Estate Investment Trusts, kurz M-Reits, ein Risiko werden, wenn die US-Notenbank die Zinsen Anfang kommenden Jahres anhebt? M-Reits investieren überwiegend in Mortgage Backed Securities – Anleihen, die durch Hypotheken gesichert sind.

Das sind genau die Papiere, die 2007 und 2008 die Finanzkrise auslösten. Seitdem hat sich das Volumen der M-Reits in den USA mehr als verdreifacht: Laut Angaben des Internationalen Währungsfonds (IWF) und der Rating-Agentur Fitch ist das verwaltete Vermögen seit 2009 von rund 150 Milliarden auf rund 500 Milliarden Euro geklettert.

Die Trusts haben inzwischen mehr Gewicht am Markt als die staatlichen Hypothekenbanken Fannie Mae und Freddie Mac. Der Grund für das enorme Wachstum ist nicht eine hohe Nachfrage, sondern dass die Trusts ihr Kapital stark hebeln. Das Problem dabei: Sie refinanzieren sich auf dem kurzfristigen Geldmarkt über Anleihen, die in der Regel nur wenige Wochen laufen.