Immobilienvertrieb Fallstricke bei der Wohnungsprivatisierung
Jacopo Mingazzini von Estavis in Berlin
In einer kürzlich durchgeführten Umfrage bei 238 Immobilienunternehmen erklärte mehr als die Hälfte der Befragten, dass die Wohnungsprivatisierung, also der Einzelverkauf von Wohnungen an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger, künftig an Bedeutung gewinnen werde.
Die Argumente, die für diese These sprechen, liegen auf der Hand: Die Zeiten, in denen die Erträge von Wohnungsgesellschaften durch stark steigende Mieten fast automatisch stiegen, sind vorbei. Die geplante Mietpreisbremse wird nicht ohne Wirkung bleiben. In der Folge werden Wohnungsgesellschaften nach neuen Ertragsquellen suchen. Eine dieser Ertragsquellen ist der Einzelverkauf von Wohnungen.
Hinzu kommt: Da durch die Mietpreisbremse keine neuen Wohnungen geschaffen werden, kann die steigende Nachfrage teilweise nur noch durch verstärkte Eigentumsbildung befriedigt werden. Auf diese Folge der Mietpreisebremse haben sogar die fünf Wirtschaftsweisen unlängst in ihrem Gutachten hingewiesen.
Fallstricke bei der Wohnungsprivatisierung
Vieles spricht also dafür, dass die Wohnungsprivatisierung in den nächsten Jahren erheblich an Bedeutung gewinnen wird. Doch sollten die Fallstricke nicht übersehen werden. Für eine Wohnungsgesellschaft gibt es prinzipiell zwei Möglichkeiten, solche Privatisierungen durchzuführen: Entweder durch den Aufbau entsprechender eigener Abteilungen oder durch externe Dienstleister.
Der Aufbau von eigenen Abteilungen ist in vielen Fällen jedoch nicht sinnvoll. Wenn von vornherein vorgesehen ist, nur eine begrenzte Zahl von Wohnungen zu verkaufen, ergibt es keinen Sinn, dafür einen eigenen Personalbestand aufzubauen.
Zudem – so wissen alle, die sich mit dem Thema beschäftigen – bedarf es einiger Erfahrung, um dieses schwierige und auch sensible Geschäft erfolgreich durchführen zu können. Oftmals blieben bei der Privatisierung in Eigenregie die erreichten Verkaufszahlen weiter hinter den selbst gesteckten Zielen zurück.
Und nicht selten entstand ein Schweizer Käse mit anprivatisierten Beständen und Restanten-Wohnungen, die dann wiederum nur unter Zuhilfenahme externer Dienstleister verkauft werden konnten.
Jedoch birgt auch das Engagement externer Dienstleister Risiken. Denn die Verkaufsgeschwindigkeit ist zwar wichtig, jedoch nicht das einzige Kriterium. Wer um jeden Preis schnell Wohnungen an Kapitalanleger und Mieter verkauft, kann damit einen Reputationsschaden auch für das beauftragende Unternehmen bewirken.
Immer wieder ist es vorgekommen, dass Mieter oder Kapitalanleger falsch beraten wurden. Im Extremfall kann dies zu Rechtsstreitigkeiten und zu entsprechenden Medienberichten führen, was mit einem erheblichen Reputationsschaden für die betreffende Wohnungsgesellschaft verbunden ist.
Dies spricht natürlich nicht grundsätzlich gegen die Privatisierung. Aber jede verantwortungsvoll handelnde Wohnungsgesellschaft sollte prüfen, ob der beauftragte Dienstleister in der Vergangenheit tatsächlich einen vollständigen Abverkauf ohne Restanten erzielt hat.
Dienstleister sollten auch bereit sein, im Zweifelsfall selbst Restanten zu übernehmen, falls kein vollständiger Abverkauf in dem zuvor definierten Zeitrahmen gelingen sollte. Zudem sollte der Dienstleister nachweisen können, dass es in der Vergangenheit nicht zu Rechtsstreitigkeiten mit Wohnungskäufern oder gar zu entsprechenden Reputationsschäden für die beauftragende Wohnungsgesellschaft gekommen ist.
Das rechtzeitige Aufsetzen einer Sozialcharta und die detaillierte Abstimmung von Prozess- und Dokumentationsschritten sind wichtige Voraussetzungen für eine möglichst konfliktarme Privatisierung. Beides sollte deshalb von Anfang an bei der Planung von Privatisierungsmaßnahmen und bei Verhandlungen mit externen Dienstleistern berücksichtigt werden.
Doch es lohnt sich
Wird all dies beachtet, dann ist die Wohnungsprivatisierung ein Geschäft mit einem sehr guten Rendite-Risiko-Verhältnis. Denn die Margen, die ein Wohnungsunternehmen hier erwirtschaften kann, liegen eher in der Nähe von Projektentwicklungsmargen (aber ohne die entsprechenden Risiken) als bei der margenärmeren Bestandshaltung.
Die Argumente, die für diese These sprechen, liegen auf der Hand: Die Zeiten, in denen die Erträge von Wohnungsgesellschaften durch stark steigende Mieten fast automatisch stiegen, sind vorbei. Die geplante Mietpreisbremse wird nicht ohne Wirkung bleiben. In der Folge werden Wohnungsgesellschaften nach neuen Ertragsquellen suchen. Eine dieser Ertragsquellen ist der Einzelverkauf von Wohnungen.
Hinzu kommt: Da durch die Mietpreisbremse keine neuen Wohnungen geschaffen werden, kann die steigende Nachfrage teilweise nur noch durch verstärkte Eigentumsbildung befriedigt werden. Auf diese Folge der Mietpreisebremse haben sogar die fünf Wirtschaftsweisen unlängst in ihrem Gutachten hingewiesen.
Fallstricke bei der Wohnungsprivatisierung
Vieles spricht also dafür, dass die Wohnungsprivatisierung in den nächsten Jahren erheblich an Bedeutung gewinnen wird. Doch sollten die Fallstricke nicht übersehen werden. Für eine Wohnungsgesellschaft gibt es prinzipiell zwei Möglichkeiten, solche Privatisierungen durchzuführen: Entweder durch den Aufbau entsprechender eigener Abteilungen oder durch externe Dienstleister.
Der Aufbau von eigenen Abteilungen ist in vielen Fällen jedoch nicht sinnvoll. Wenn von vornherein vorgesehen ist, nur eine begrenzte Zahl von Wohnungen zu verkaufen, ergibt es keinen Sinn, dafür einen eigenen Personalbestand aufzubauen.
Zudem – so wissen alle, die sich mit dem Thema beschäftigen – bedarf es einiger Erfahrung, um dieses schwierige und auch sensible Geschäft erfolgreich durchführen zu können. Oftmals blieben bei der Privatisierung in Eigenregie die erreichten Verkaufszahlen weiter hinter den selbst gesteckten Zielen zurück.
Und nicht selten entstand ein Schweizer Käse mit anprivatisierten Beständen und Restanten-Wohnungen, die dann wiederum nur unter Zuhilfenahme externer Dienstleister verkauft werden konnten.
Jedoch birgt auch das Engagement externer Dienstleister Risiken. Denn die Verkaufsgeschwindigkeit ist zwar wichtig, jedoch nicht das einzige Kriterium. Wer um jeden Preis schnell Wohnungen an Kapitalanleger und Mieter verkauft, kann damit einen Reputationsschaden auch für das beauftragende Unternehmen bewirken.
Immer wieder ist es vorgekommen, dass Mieter oder Kapitalanleger falsch beraten wurden. Im Extremfall kann dies zu Rechtsstreitigkeiten und zu entsprechenden Medienberichten führen, was mit einem erheblichen Reputationsschaden für die betreffende Wohnungsgesellschaft verbunden ist.
Dies spricht natürlich nicht grundsätzlich gegen die Privatisierung. Aber jede verantwortungsvoll handelnde Wohnungsgesellschaft sollte prüfen, ob der beauftragte Dienstleister in der Vergangenheit tatsächlich einen vollständigen Abverkauf ohne Restanten erzielt hat.
Dienstleister sollten auch bereit sein, im Zweifelsfall selbst Restanten zu übernehmen, falls kein vollständiger Abverkauf in dem zuvor definierten Zeitrahmen gelingen sollte. Zudem sollte der Dienstleister nachweisen können, dass es in der Vergangenheit nicht zu Rechtsstreitigkeiten mit Wohnungskäufern oder gar zu entsprechenden Reputationsschäden für die beauftragende Wohnungsgesellschaft gekommen ist.
Das rechtzeitige Aufsetzen einer Sozialcharta und die detaillierte Abstimmung von Prozess- und Dokumentationsschritten sind wichtige Voraussetzungen für eine möglichst konfliktarme Privatisierung. Beides sollte deshalb von Anfang an bei der Planung von Privatisierungsmaßnahmen und bei Verhandlungen mit externen Dienstleistern berücksichtigt werden.
Doch es lohnt sich
Wird all dies beachtet, dann ist die Wohnungsprivatisierung ein Geschäft mit einem sehr guten Rendite-Risiko-Verhältnis. Denn die Margen, die ein Wohnungsunternehmen hier erwirtschaften kann, liegen eher in der Nähe von Projektentwicklungsmargen (aber ohne die entsprechenden Risiken) als bei der margenärmeren Bestandshaltung.
