SEB Immoinvest, Axa Immoselect & Co. Diese offenen Immobilienfonds gibt es zum Schnäppchenpreis

Ottmar Wolf, Vorstand der Wallrich Wolf Asset Management AG

Ottmar Wolf, Vorstand der Wallrich Wolf Asset Management AG

Während der letzten Finanzkrise 2008/2009 gehörten offene Immobilienfonds zu den größten Verlierern. Als an den Märkten plötzlich nur noch Liquidität zählte, wollten zu viele Anleger (insbesondere institutionelle) ihre Anteile gleichzeitig zurückgeben, so dass diverse Fonds die Anteilsrücknahme zunächst aussetzen und später endgültig einstellen mussten. Es folgte die vom Gesetzgeber vorgeschriebene Abwicklung. Die in den jeweiligen Sondervermögen enthaltenen Immobilien wurden sukzessive verkauft und die daraus resultierenden Mittelzuflüsse in regelmäßigen Abständen an die Anteilseigner ausgeschüttet.

Bei einigen Fonds, wie beispielsweise dem Degi Europa (WKN 980780), sind inzwischen sämtliche Objekte veräußert worden, bei anderen hält dieser Prozess noch an. Dabei mussten die Nettoinventarwerte (Net Asset Values – NAVs) der Fonds aufgrund von Abwertungs- und Verkaufsverlusten beim Immobilienvermögen regelmäßig nach unten korrigiert werden. Für klassische Immobilienfondskäufer, die ihre Anteile ursprünglich einmal über den Vertrieb großer Banken erworben hatten, eine recht schmerzhafte Erfahrung.

Im Einstieg liegt der Gewinn

Ganz anders kann sich die Situation allerdings für Anleger darstellen, die erst in der Abwicklungsphase in diese Assetklasse eingestiegen sind, denn über die Börse lassen sich die Fondsanteile seit Einstellung der Rücknahme mit einem deutlichen Abschlag auf die jeweiligen NAVs erwerben. So werden der KanAm Grundinvest (WKN 679180) und der CS Euroreal (WKN 980500) an der Börse derzeit mit einem Discount von ca. 14,5 Prozent auf ihren Net Asset Value gehandelt. Beim Degi Europa sind es 17,7 Prozent und beim SEB ImmoInvest (WKN 980230) sowie beim AXA Immoselect liegen die Börsenkurs aktuell sogar 28,2 bzw. 29,5 Prozent unterhalb der NAVs.

Zu erklären sind diese Abschläge im Wesentlichen damit, dass bis zur endgültigen Auflösung der Sondervermögen noch weitere Abschreibungen auf die in ihnen enthaltenen Immobilien anfallen können. Dies gilt insbesondere für den SEB ImmoInvest, der noch über 67 Objekte verfügt. Der CS Euroreal besitzt nach Abwicklung vertraglich bereits gesicherter Verkäufe noch 24 Liegenschaften, beim KanAm Grundinvest stehen noch fünf Objekte zum Verkauf, beim AXA Immoselect sind es vier. Eine Sonderrolle nimmt der Degi Europa ein. Bei ihm sind bereits alle Immobilien veräußert worden.

Ungewisser Zeithorizont

Aufgrund der noch ausstehenden Verkäufe sowie etwaiger Gewährleistungsverpflichtungen wird sich das Abwicklungsende der Fonds allerdings durchaus noch eine ganze Reihe von Jahren hinziehen. Dabei wird es allerdings immer wieder zu Zwischenausschüttungen kommen, so dass die investierten Mittel keinesfalls in voller Höhe bis zur endgültigen Auflösung gebunden sein werden. Grundsätzlich ist natürlich immer auch ein vorzeitiger Ausstieg über die Börse möglich.

Inwiefern die Spekulation mit offenen Immobilienfonds in Abwicklung letztendlich aufgeht, hängt im Wesentlichen von möglichen Ab- oder auch Aufwertungen des noch vorhandenen Immobilienvermögens ab. Dabei ergeben sich aus den oben genannten Discounts der Börsenkurse auf den jeweiligen NAV allerdings hohe Sicherheitspuffer. Dies gilt umso mehr, als Abwertungsgefahren insbesondere beim Immobilienvermögen bestehen. Als Risikokennziffer bietet sich deshalb der liquiditätsbereinigte Abschlag auf den NAV an (siehe Tabelle). Zu berücksichtigen sind zudem die nach wie vor anfallenden Kosten und Gebühren der Fonds (0,6 bis 1,3 Prozent p.a.), die Abwicklungsdauer, die vermuteten Zeitpunkte sowie die Höhe etwaiger Zwischenausschüttungen und nicht zuletzt die eigenen Renditevorstellungen.

Ausgewählte Immobilienfonds in Abwicklung

In den vergangenen Jahren ist die Spekulation, gemessen an den Börsenkursen, zumindest aufgegangen. So hat sich ein gleichgewichtetes Portfolio, bestehend aus den fünf im Text genannten Fonds unter Berücksichtigung der erfolgten Ausschüttungen trotz diverser Abwertungen beim NAV allein 2016 im Wert um 6,7 Prozent erhöht. Besonders gut abgeschnitten haben dabei mit elf bzw. 13 Prozent der CS Euroreal und der KanAm Grundinvest, während der SEB ImmoInvest mit minus 3,6 Prozent hinter den Erwartungen zurückgeblieben ist. Hier ging der Verkaufsprozess nicht so schnell voran, wie dies ursprünglich erwartet worden war.