Sanierungs- oder Denkmal-AfA? Steuervorteile bei Immobilien
Thomas Scherer
Bekanntlich hat der Gesetzgeber schon vor Jahren fast alle Steuervorteile für Immobilien abgeschafft – mit drei Ausnahmen. Nach wie vor gibt es den Steuervorteil, dass Veräußerungsgewinne von Immobilien nach einer Haltefrist von zehn Jahren steuerfrei sind. Darüber hinaus gibt es die Denkmalschutz-Abschreibung (§ 7i EStG) sowie die erhöhten Absetzungen in Sanierungsgebieten (§ 7h EStG).
Die Steuervorteile nach § 7i und nach § 7h sind identisch – und doch sind gravierende Unterschiede zu beachten. Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren können je 9 Prozent und in den darauf folgenden vier Jahren je 7 Prozent der Sanierungskosten abgeschrieben werden.
Obwohl die Steuervorteile für Denkmalobjekte und Sanierungsobjekte gleich hoch sind, bietet die Inanspruchnahme der Sanierungs-AfA nach § 7h oftmals entscheidende Vorteile gegenüber der Inanspruchnahme der Denkmal-AfA: Bei Denkmalen sind nur diejenigen Baukosten begünstigt, die zur Substanzerhaltung eines Baudenkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind.
Die Denkmalschutzbehörde entscheidet darüber, welche Kosten in diesem Sinn begünstigt sind und welche nicht. Darüber kommt es jedoch nicht selten zu Auseinandersetzungen mit der Denkmalbehörde.
Vor allem birgt die Sanierung von Baudenkmälern oftmals hohe Kostenrisiken. In den Denkmalämtern bestimmen Beamte – oftmals sind es Kunsthistoriker – darüber, wie die Sanierung auszusehen hat.
Alle Details sind mit der Behörde abzustimmen und dies ist nicht nur ein erheblicher Aufwand, den nur sehr erfahrene Profis beherrschen, sondern oft führen die Vorstellungen der Denkmalschutzbehörden zu erheblichen Mehrkosten, die der Bauträger möglicherweise nicht kalkuliert hat.
All diese Probleme und Risiken gibt es bei der Inanspruchnahme der Sanierungs-AfA nicht.
Die Steuervorteile sind in beiden Fällen attraktiv, aber der Erwerber sollte darauf achten, dass diese nicht eingepreist sind. Leider werden die Steuervorteile von vielen Bauträgern auf den Kaufpreis aufgeschlagen, so dass sich nur scheinbar ein Vorteil für den Erwerber ergibt. Dass, was er vom Finanzamt zurückbekommt, fließt nicht in seine eigenen Taschen, sondern in die von Bauträgern und Vertrieben.
Eigentlich sollte sich die Investition auch ohne Steuervorteile rechnen – diese sollten nur das Sahnehäubchen sein. Wie kann der Erwerber beurteilen, ob eine Kapitalanlagewohnung, für die Denkmal- oder Sanierungs-AfA in Anspruch genommen wird, überteuert oder fair bepreist ist? Dafür gibt es zwei Anhaltspunkte:
Erstens sollte der Preis einer sehr gut sanierten Immobilie nicht über dem Preis einer vergleichbaren neu errichteten Wohnung liegen – und zwar ohne Berücksichtigung der Steuervorteile.
Zweitens sollte der Erwerber auf die Rendite achten, die sich ohne Berücksichtigung der Steuervorteile ergibt. Diese anfängliche Mietrendite sollte nicht unter 3 Prozent liegen, ansonsten muss die Immobilie in der Regel als überteuert gelten.
Nur dann, wenn diese beiden Kriterien erfüllt sind und der Bauträger nachgewiesen hat, dass in der Vergangenheit die von ihm prognostizierten Steuervorteile später auch tatsächlich in einer vergleichbaren Größenordnung vom Finanzamt anerkannt wurden, ist die Investition in eine solche Kapitalanlage attraktiv.
Die Steuervorteile nach § 7i und nach § 7h sind identisch – und doch sind gravierende Unterschiede zu beachten. Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren können je 9 Prozent und in den darauf folgenden vier Jahren je 7 Prozent der Sanierungskosten abgeschrieben werden.
Obwohl die Steuervorteile für Denkmalobjekte und Sanierungsobjekte gleich hoch sind, bietet die Inanspruchnahme der Sanierungs-AfA nach § 7h oftmals entscheidende Vorteile gegenüber der Inanspruchnahme der Denkmal-AfA: Bei Denkmalen sind nur diejenigen Baukosten begünstigt, die zur Substanzerhaltung eines Baudenkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind.
Die Denkmalschutzbehörde entscheidet darüber, welche Kosten in diesem Sinn begünstigt sind und welche nicht. Darüber kommt es jedoch nicht selten zu Auseinandersetzungen mit der Denkmalbehörde.
Vor allem birgt die Sanierung von Baudenkmälern oftmals hohe Kostenrisiken. In den Denkmalämtern bestimmen Beamte – oftmals sind es Kunsthistoriker – darüber, wie die Sanierung auszusehen hat.
Alle Details sind mit der Behörde abzustimmen und dies ist nicht nur ein erheblicher Aufwand, den nur sehr erfahrene Profis beherrschen, sondern oft führen die Vorstellungen der Denkmalschutzbehörden zu erheblichen Mehrkosten, die der Bauträger möglicherweise nicht kalkuliert hat.
All diese Probleme und Risiken gibt es bei der Inanspruchnahme der Sanierungs-AfA nicht.
Die Steuervorteile sind in beiden Fällen attraktiv, aber der Erwerber sollte darauf achten, dass diese nicht eingepreist sind. Leider werden die Steuervorteile von vielen Bauträgern auf den Kaufpreis aufgeschlagen, so dass sich nur scheinbar ein Vorteil für den Erwerber ergibt. Dass, was er vom Finanzamt zurückbekommt, fließt nicht in seine eigenen Taschen, sondern in die von Bauträgern und Vertrieben.
Eigentlich sollte sich die Investition auch ohne Steuervorteile rechnen – diese sollten nur das Sahnehäubchen sein. Wie kann der Erwerber beurteilen, ob eine Kapitalanlagewohnung, für die Denkmal- oder Sanierungs-AfA in Anspruch genommen wird, überteuert oder fair bepreist ist? Dafür gibt es zwei Anhaltspunkte:
Erstens sollte der Preis einer sehr gut sanierten Immobilie nicht über dem Preis einer vergleichbaren neu errichteten Wohnung liegen – und zwar ohne Berücksichtigung der Steuervorteile.
Zweitens sollte der Erwerber auf die Rendite achten, die sich ohne Berücksichtigung der Steuervorteile ergibt. Diese anfängliche Mietrendite sollte nicht unter 3 Prozent liegen, ansonsten muss die Immobilie in der Regel als überteuert gelten.
Nur dann, wenn diese beiden Kriterien erfüllt sind und der Bauträger nachgewiesen hat, dass in der Vergangenheit die von ihm prognostizierten Steuervorteile später auch tatsächlich in einer vergleichbaren Größenordnung vom Finanzamt anerkannt wurden, ist die Investition in eine solche Kapitalanlage attraktiv.
