Covid-19 hat die Nachfrage nach Logistikflächen angekurbelt, und die geopolitischen Ereignisse haben gezeigt, dass viele Unternehmen ihre Lieferketten auf eine breitere Basis stellen und ihre wachsenden Online-Bestellungen bedienen wollen. Es ist gut dokumentiert, wie der Logistiksektor vom Wachstum des Online-Einzelhandels profitiert hat. In vielen Märkten gibt es weiterhin Potenzial.

Der Anteil dieses Sektors am Investitionsmarkt in Europa ist kontinuierlich von 10 Prozent im Jahr 2013 auf 20 Prozent Ende September 2023 gestiegen, ein ähnlicher Trend wie in den USA. In Anbetracht der Verwerfungen auf dem Kreditmarkt bietet sich für einige Käufer (oft mit Eigenkapital) die Gelegenheit, qualitativ hochwertige Vermögenswerte über Sale-and-lease-back-Transaktionen zu erwerben. Unternehmen, die Barmittel benötigen – und davon gibt es viele, da die höhere Inflation die Gewinnspannen unter Druck setzt –, nutzen ihre eigenen Vermögenswerte zur Kapitalbeschaffung. Das Timing ist entscheidend, denn sobald sich die Kapitalmärkte stabilisieren, werden die Unternehmen weniger motiviert sein, Vermögenswerte aus der Bilanz zu nehmen, um Liquidität freizusetzen.

Nur begrenzt kommen neue Flächen auf den Markt

Die Nachfrage nach Investment-Grade-Beständen überwiegt, sodass einige Investoren auf der Suche nach höheren Renditen ihr Kapital auf kleinere, aber wachsende Bereiche wie die urbane Logistik konzentrieren. Bereiche wie die verarbeitende Industrie, Lager-Terminals und Kühl- sowie Dunkellager-Logistikeinrichtungen werden aufgrund steigender Nutzernachfrage bei Anlegern immer beliebter. 

Die Aufwärtsdynamik am Logistik-Immobilienmarkt begünstigt vor allem Eigentümer von Logistik- und Industrieimmobilien, da in Europa und den Vereinigten Staaten nur begrenzt neue Flächen auf den Markt kommen. Diese Entwicklung dürfte zu einem positiven Mietwachstum beitragen. Zugegebenermaßen erwarten wir nicht den starken jährlichen Aufschwung bei den Mieten, der seit dem Höhepunkt der Pandemie zu beobachten war. Aber wir gehen immer noch davon aus, dass die Mieten über dem Niveau der vergangenen Jahre und Jahrzehnte liegen, an das wir uns gewöhnt haben.

Steigende Haushaltseinkommen treiben die Mieten für Logistikimmobilien

Sowohl in Europa als auch in den USA besteht offenkundig ein enger Zusammenhang zwischen dem Wachstum der Mieten für Logistikimmobilien und dem Wachstum der Haushaltseinkommen. Wie aus der nachstehenden Grafik hervorgeht, verzeichneten Metropolen wie Prag, Dublin, Seattle und Nashville ein starkes Wachstum sowohl bei den Mieten als auch bei den Einkommen.

Grafik: Die Investitionsmöglichkeiten in der Logistik sind eng mit dem Wachstum des Haushaltseinkommens verknüpft

Höhere Einkommen können zu einem Anstieg der Einzelhandelsumsätze vor Ort führen und so die Nachfrage nach Lagerflächen unterstützen. Außerdem können expandierende lokale Produktions- oder Vertriebszentren die Einkommenszuwächse der Haushalte unterstützen, was wiederum das Mietwachstum bei Logistikimmobilien fördern kann. Umgekehrt verzeichneten Regionen wie Rom und Paris, in denen die Einkommenszuwächse der Haushalte geringer ausfielen, nur einen bescheidenen Anstieg der Industriemieten.

Hinzu kommen weitere Faktoren wie Grundstücksknappheit und hohe Beschaffungskosten, die die Verfügbarkeit in wichtigen europäischen Logistikzentren einschränken. Verschärft wird die Lage durch  schleppende Neubauaktivitäten, da die Aufnahme von Fremdkapital schwieriger und teurer geworden ist. Zu erwarten ist daher, dass der Leerstand bis weit in das Jahr 2024 hinein niedrig bleiben wird, was ein positives Mietwachstum unterstützt. Städte wie Birmingham und Manchester in Großbritannien, Antwerpen, Barcelona und Berlin (neben Frankfurt, Hamburg und München) dürften sich besser entwickeln, aber auch Prag beispielsweise dürfte von der Verlagerung der Lieferketten in die östlichen Regionen Europas profitieren.

Energieeffiziente Logistikimmobilien besonders gesucht

Wie andere Sektoren muss auch die Logistik in Europa zunehmend strengere Standards der Energieeffizienz erfüllen. Da ein großer Teil des europäischen Industriebestands veraltet ist und nicht mehr den Anforderungen der Nutzer entspricht, richtet sich das Augenmerk auf die Zukunftsfähigkeit der Anlagen durch Automatisierung und Nachhaltigkeit.

Darüber hinaus ist der Bestand, der neu erschlossen werden kann, begrenzt. Immobilienentwickler, die über das Fachwissen und die Fähigkeit verfügen, ältere Logistikanlagen neu zu positionieren, werden in der Lage sein, zusätzliche Wertschöpfung zu betreiben, indem sie energieeffiziente Logistikimmobilien bereitstellen, die es den Nutzern ermöglichen, ihre betriebliche Effizienz zu steigern und die Betriebskosten zu senken. Beispielsweise durch die Installation von Fotovoltaikanlagen auf den Dächern, die Energie für den Verbrauch der Nutzer gewinnen, die Abhängigkeit vom Stromnetz verringern und die Energiekosten senken.

• Dies ist ein Auszug aus dem Global Real Estate Outlook 2024 von Columbia Threadneedle Investments. Den kompletten Ausblick (auf Englisch) können Sie hier lesen.