Heißer Wohnungsmarkt Was mehr als eine Million Flüchtlinge für den deutschen Immobilienmarkt bedeuten
900.000 Flüchtlinge kamen im vergangenen Jahr nach Deutschland. „Das ist die höchste jährliche Zuwanderung, die jemals in einem OECD-Land registriert wurde“, sagt André Scharmanski, Research-Leiter der Hamburger Immobiliengesellschaft Quantum. In diesem Jahr kommen voraussichtlich weitere 900.000 Menschen. Nicht alle werden bleiben. „Aber rund 1,1 Millionen der 2015 und 2016 ankommenden Flüchtlinge werden mittel- bis langfristig in Deutschland bleiben und damit durch Wohnungsnachfrage, Beschäftigung und Konsum die Immobilienmärkte beeinflussen.“
Königsteiner Schlüssel ist paradox
Rund 185.000 Wohnungen pro Jahr werden zusätzlich in Deutschland gebraucht, wie aus der Studie „Schaffen wir das? Immobilienmärkte im Kontext der Flüchtlingskrise“ von Quantum Immobilien hervorgeht (siehe Grafik auf Seite 78). Wo genau, ist noch unklar. Denn bereits die Verteilung der Asylsuchenden auf die Erstaufnahme-Einrichtungen ist strittig. Sie erfolgt derzeit über den sogenannten Königsteiner Schlüssel, nach dem sich Quoten für die einzelnen Bundesländer zu zwei Dritteln nach den Steuereinnahmen und zu einem Drittel nach der Bevölkerungszahl berechnen. Das Ergebnis: Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden-Württemberg müssen rund 50 Prozent der Flüchtlinge aufnehmen. Vor allem in Bayern und Baden-Württemberg steht aber fast kein Wohnraum zur Verfügung: Der Leerstand in Bayern beträgt 1,6 Prozent, in Baden-Württemberg 1,9 Prozent. „Die Verteilung nach dem Königsteiner Schlüssel ist vollkommen paradox: Die Stadt Hamburg beispielsweise muss demnach 2,5 Prozent der Asylsuchenden aufnehmen, fast genauso viele wie das Bundesland Sachsen-Anhalt. Dabei ist der Leerstand in Sachsen-Anhalt mit 7 Prozent zehnmal höher als in Hamburg, wo mit 0,7 Prozent praktisch keine Wohnung leer steht“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands IVD.
Ein wesentlicher Parameter bei der Verteilung sollte darum der Wohnungsleerstand sein. Schick: „Es ist absurd, wenn man versucht, in Städten wie München und Hamburg, wo ein massiver Nachfrageüberhang herrscht, zu hohen Kosten Flüchtlingsunterkünfte zu schaffen, während in anderen Regionen Deutschlands eine Million Wohnungen leer steht.“ Außerdem sollte auch die Zahl der offenen Stellen berücksichtigt werden, um mittelfristig eine Integration der Flüchtlinge in den Arbeitsmarkt zu gewährleisten. „Es gibt durchaus Regionen in Deutschland, wo es zahlreiche offene Stellen gibt und gleichzeitig auch Wohnungsleerstand.“
Ist der Asylantrag genehmigt, ziehen die Flüchtlinge in eine Folgeunterkunft und dürfen sich von da aus eine Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt suchen. Am beliebtesten unter den Asylberechtigten sind vor allem Großstädte wie Berlin, Hamburg und München (siehe Grafik rechts). Doch genau dort sind die Wohnungsmärkte schon angespannt, bezahlbarer Wohnraum ist knapp, Leerstand gibt es kaum. Für Hamburg beispielsweise rechnen die Quantum-Analysten mit einem Zuzug von 52.000 Personen. Geht man von einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von drei Personen aus, würden also alleine in der Hansestadt 17.200 Wohnungen fehlen. Vor allem die Nachfrage nach günstigen Wohnungen in einfachen und mittleren Lagen wird dadurch deutlich steigen, die Miete auch. Scharmanski: „Damit eröffnen sich vor allem in den Rand-Stadtteilen Investitionspotenziale, ebenso wie in Wohnlagen mit unterem beziehungsweise mittlerem Mietniveau.“
Wenn es so bleibt. Denn im April dieses Jahres hat sich die Große Koalition auf ein neues Integrationsgesetz geeinigt, das auch eine Wohnortzuweisung für Flüchtlinge enthält. Bislang ist allerdings nur bekannt, dass es ein Gesetz geben soll, das anerkannten Flüchtlingen einen Wohnort vorschreibt. Wie die Details aussehen, insbesondere wie lange die Freizügigkeit eingeschränkt ist und ob es Ausnahmen für den Familienzusammenzug oder wegen eines Arbeitsplatzes gibt, hat die Regierung noch nicht verraten.
Königsteiner Schlüssel ist paradox
Rund 185.000 Wohnungen pro Jahr werden zusätzlich in Deutschland gebraucht, wie aus der Studie „Schaffen wir das? Immobilienmärkte im Kontext der Flüchtlingskrise“ von Quantum Immobilien hervorgeht (siehe Grafik auf Seite 78). Wo genau, ist noch unklar. Denn bereits die Verteilung der Asylsuchenden auf die Erstaufnahme-Einrichtungen ist strittig. Sie erfolgt derzeit über den sogenannten Königsteiner Schlüssel, nach dem sich Quoten für die einzelnen Bundesländer zu zwei Dritteln nach den Steuereinnahmen und zu einem Drittel nach der Bevölkerungszahl berechnen. Das Ergebnis: Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden-Württemberg müssen rund 50 Prozent der Flüchtlinge aufnehmen. Vor allem in Bayern und Baden-Württemberg steht aber fast kein Wohnraum zur Verfügung: Der Leerstand in Bayern beträgt 1,6 Prozent, in Baden-Württemberg 1,9 Prozent. „Die Verteilung nach dem Königsteiner Schlüssel ist vollkommen paradox: Die Stadt Hamburg beispielsweise muss demnach 2,5 Prozent der Asylsuchenden aufnehmen, fast genauso viele wie das Bundesland Sachsen-Anhalt. Dabei ist der Leerstand in Sachsen-Anhalt mit 7 Prozent zehnmal höher als in Hamburg, wo mit 0,7 Prozent praktisch keine Wohnung leer steht“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands IVD.
Ein wesentlicher Parameter bei der Verteilung sollte darum der Wohnungsleerstand sein. Schick: „Es ist absurd, wenn man versucht, in Städten wie München und Hamburg, wo ein massiver Nachfrageüberhang herrscht, zu hohen Kosten Flüchtlingsunterkünfte zu schaffen, während in anderen Regionen Deutschlands eine Million Wohnungen leer steht.“ Außerdem sollte auch die Zahl der offenen Stellen berücksichtigt werden, um mittelfristig eine Integration der Flüchtlinge in den Arbeitsmarkt zu gewährleisten. „Es gibt durchaus Regionen in Deutschland, wo es zahlreiche offene Stellen gibt und gleichzeitig auch Wohnungsleerstand.“
Ist der Asylantrag genehmigt, ziehen die Flüchtlinge in eine Folgeunterkunft und dürfen sich von da aus eine Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt suchen. Am beliebtesten unter den Asylberechtigten sind vor allem Großstädte wie Berlin, Hamburg und München (siehe Grafik rechts). Doch genau dort sind die Wohnungsmärkte schon angespannt, bezahlbarer Wohnraum ist knapp, Leerstand gibt es kaum. Für Hamburg beispielsweise rechnen die Quantum-Analysten mit einem Zuzug von 52.000 Personen. Geht man von einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von drei Personen aus, würden also alleine in der Hansestadt 17.200 Wohnungen fehlen. Vor allem die Nachfrage nach günstigen Wohnungen in einfachen und mittleren Lagen wird dadurch deutlich steigen, die Miete auch. Scharmanski: „Damit eröffnen sich vor allem in den Rand-Stadtteilen Investitionspotenziale, ebenso wie in Wohnlagen mit unterem beziehungsweise mittlerem Mietniveau.“
Wenn es so bleibt. Denn im April dieses Jahres hat sich die Große Koalition auf ein neues Integrationsgesetz geeinigt, das auch eine Wohnortzuweisung für Flüchtlinge enthält. Bislang ist allerdings nur bekannt, dass es ein Gesetz geben soll, das anerkannten Flüchtlingen einen Wohnort vorschreibt. Wie die Details aussehen, insbesondere wie lange die Freizügigkeit eingeschränkt ist und ob es Ausnahmen für den Familienzusammenzug oder wegen eines Arbeitsplatzes gibt, hat die Regierung noch nicht verraten.
