Skyline der brasilianischen Hafenstadt Santos (Foto: Eckbartze / Photocase)

Skyline der brasilianischen Hafenstadt Santos (Foto: Eckbartze / Photocase)

Offene Immobilienfonds: Einbruchsicher

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Eingemauert oder endlich in Sicherheit? Seit dem 22. Juli dieses Jahres gelten für Investitionen in offene Immobilienfonds Sonderregeln: eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Auch der erst Anfang dieses Jahres eingeführte Freibetrag von 30.000 Euro, in dessen Höhe Anleger pro Halbjahr Anteile zurückgeben konnten, ist gestrichen. Die tägliche Handelbarkeit der Anteile offener Immobilienfonds gehört damit endgültig der Vergangenheit an.

Während der Finanzkrise 2008 hatten vor allem Dachfonds ihre Gelder kurzfristig aus den Immobilienfonds abgezogen und sie damit in eine schwere Krise gestürzt. Die ist für viele Investoren bis heute noch nicht ausgestanden. Aktueller Stand: 44 offene Immobilien-Publikumsfonds verwalten laut Fondsverband BVI derzeit rund 82 Milliarden Euro. 21 Prozent oder 16,9 Milliarden Euro davon stecken in den elf Fonds fest, die aufgelöst werden. Weitere 1,6 Milliarden Euro (2 Prozent) sind in vier Fonds eingefroren.

Institutionelle sind raus

In der Branche werden die neuen Regelungen positiv aufgenommen – und bei den Investoren offenbar auch. Rund 3 Milliarden Euro investierten sie per saldo im ersten Halbjahr 2013. „Die neuen Regelungen unterstreichen nochmals, dass offene Immobilienfonds eine langfristige Anlageform sind“, sagt Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer der Sparkassen-Töchter Deka Immobilien und Westinvest. Der Deka-Immobilien Europa (WKN: 980956) ist mit einem Volumen von 12,3 Milliarden Euro der mit Abstand größte offene Immobilienfonds auf dem deutschen Markt, den Privatanleger kaufen können. Für institutionelle und semi-institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Versicherungen oder eben Dachfonds sind die Produkte nun wesentlich unattraktiver. Das bestätigt auch Wolfgang Kubatzki, Mitglied der Geschäftsführung von Feri Euro-Rating Services und Leiter des Bereichs Real Estate: „Die institutionellen Investoren, die ihre Gelder in den Fonds geparkt hatten und in der Finanzkrise abgezogen haben, sind zum Großteil raus.“ Das ist gut so: „Die Wahrscheinlichkeit von liquiditätsbedingten Schließungen, die ein großes Ärgernis für Anleger sind, hat sich dadurch deutlich reduziert“, so Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung von Union Investment Real Estate, einer Tochter der Volks- und Raiffeisenbanken-Gruppe. Für die bestehenden Fonds bedeuten die neuen Regelungen allerdings eine Trennung zwischen Alt- und Neuanleger. Wer vor dem 22. Juli eingestiegen ist, kann noch die Freigrenze von 30.000 Euro pro Halbjahr nutzen und ist damit deutlich
liquider als die neuen Investoren.

Wer diese Zweiklassengesellschaft nicht will, hat derzeit nur ein Produkt zur Auswahl: den Kanam Leading Cities Invest (WKN: 679182) von Kanam Grund. Der Fonds ist bereits von der Bafi n genehmigt, geht aber erst im vierten Quartal dieses Jahres in den Vertrieb.

Fristen umgehen

Oder aber Investoren umgehen die Kündigungs- und Haltefristen, indem sie in offene Immobilienfonds aus dem Ausland investieren. Für sie gilt eine Schonfrist bis zum 21. Juli 2014. Viele gibt es nicht auf dem deutschen Markt: etwa den 2004 in Österreich aufgelegten, seit 2008 auch in Deutschland zugelassenen Semper Real Estate (WKN: A0MNUT) von Semper
Constantia Immo Invest oder den 2008 ebenfalls in Österreich aufgelegten und in Deutschland zugelassenen Erste Immobilienfonds (WKN: A0NEWK) von der Erste Immobilien KAG.

Anders als Kanam Grund plant das Gros der Immobilienfondsgesellschaften keine neuen Produkte. Vor allem nicht jene Anbieter, die große Fonds verwalten und eine Masse an Privatanlegern als Kunden haben. „Die neuen Regelungen ändern nichts am Grundkonzept des offenen Immobilienfonds. Er ist dann ein gutes Produkt, wenn er seine Anlagen ausreichend antizyklisch streut, einen guten Bestand hat und über eine gewisse Größe verfügt“, so etwa Deka-Mann Knapmeyer.

Big is beautiful, auch bei Union Investment, Deutsche Asset & Wealth Management oder im Commerzbank-Konzern: „Ein wesentlicher Erfolgsfaktor unseres Fonds ist seine Größe und damit einhergehend die breite Streuung des Immobilienportfolios nach Regionen und Nutzungsarten“, so Mario Schüttauf, Manager des zweitgrößten Immobilienfonds auf dem Markt, des Hausinvest (WKN: 980701; 9,3 Milliarden Euro) von Commerz Real. „Bei einem kleinvolumigen beziehungsweise noch sehr jungen Fonds ist dies deutlich schwerer darzustellen.“

Kleinere Anbieter hingegen müssen umdenken. So hat etwa Aberdeen Asset Management das Geschäftsmodell komplett auf Immobilien-Spezialfonds umgestellt, für die die Fristenregelung nicht gilt. Die vier Publikumsfonds der Marke Degi werden derzeit abgewickelt. Bei SEB Asset Management überlegt man derzeit noch, welche Produkte für welche Zielgruppe aufgelegt werden. Denn weil jetzt auch Beteiligungen besser reguliert werden, hat sich die Bandbreite der Möglichkeiten deutlich vergrößert. Bei Axa Investment
Managers konzentriert man sich auf die Aufl ösung des Axa Immoselect. „Wir schließen aber nicht aus, dass wir zu einem späteren Zeitpunkt einen neuen Fonds aufl egen“, sagt Ian Gordine, Manager des Axa Immoselect.

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