Sachwertinvestments Warum Immobilien-Investoren umdenken müssen
Dennoch kaufen vor allem institutionelle Großinvestoren wie Versicherer, Pensionskassen und Versorgungswerke fleißig weiter. „Es gibt nahezu keine Anlagealternativen, doch irgendwann ist die Grenze erreicht. Geld wechseln will auch niemand“, meint Böcher. Er hat berechnet, dass sich Investitionen in Immobilien prinzipiell auch bei den aktuell hohen Preisen rentieren können – allerdings müssten die Anleger eine deutlich verlängerte Laufzeit akzeptieren. „Institutionellen kommt ein langfristiger Anlagehorizont eher entgegen. Bieten Sie dagegen einem Privatanleger eine Immobilienbeteiligung mit 3 Prozent Rendite und 20 Jahren Laufzeit an, winkt der genervt ab. Zu Recht, denn irgendwann werden wir wieder höhere Kapitalmarktzinsen sehen“, kommentiert Böcher.
In den vergangenen Jahren habe sich eine Immobilieninvestition in der Regel innerhalb von vierzehn Jahren amortisiert. Die Mieten sind aufgrund der Inflationsrate gestiegen, und einen höheren Verkaufserlös erzielten die Anleger alleine durch die geleistete Tilgung des Fremdkapitals. „Diese Kalkulation geht heute nicht mehr auf“, meint Böcher. „Kaufe ich heute zum 25-fachen, muss ich darauf hoffen, dass der Faktor in zehn Jahren nicht unter das 20-fache der Jahresmiete sinkt, bei mindestens 1 Prozent jährlicher Steigerung der Einnahmen. Wie realistisch ist das?“
An anhaltend steigende Wohnungsmieten glaubt Böcher ebenfalls nicht. Eine aktuelle, von der Hans-Böckler-Stiftung geförderte Studie der Humboldt-Universität Berlin kommt zu dem Ergebnis, dass rund 40 Prozent der Haushalte in Deutschlands Großstädten mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Kaltmiete aufbringen müssen. Das entspricht 5,6 Millionen Haushalte, in denen 8,6 Millionen Menschen leben. Im Schnitt liegt die Mietbelastung in den deutschen Metropolen bei 27 Prozent.
