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Chancen und Risiken beim Ausverkauf offener Immobilienfonds

Welcher Fonds hat die besten Abwicklungschancen?

Der Kanam Grundinvest hat das attraktivste Immobilienportfolio und damit gute Aussichten auf einen ordentlichen Liquidationserlös. Das hat eine Untersuchung von Drescher & Cie (DC) Immo Consult ergeben. Investoren, die Anteile an den Schlusslichtern Degi Global Business und Degi Europa halten, sollten lieber nicht auf einen attraktiven Liquidationserlös hoffen.

„Die Vermarktung dieser Portfolios wird sich schwierig gestalten“, sagt Oliver Weinrich, Vorstand der DC Immo Consult. Das exakte Liquidationsergebnis vorhersagen, kann die Studie allerdings nicht. Weinrich: „Wir haben die Immobilienportfolios Objekt für Objekt anhand von Lage- und Gebäudequalität und des Mieterrisikos analysiert“. Die Vermietungssituation wurde dabei besonders hoch gewichtet, „weil sie unserer Meinung nach derzeit die größte Hürde darstellt“, so Weinrich.

„Eine Veräußerung von mit Leerstand behafteten Immobilien ist im aktuellen Marktumfeld sehr schwierig.“ Der Degi Global Business und der Axa Immoselect haben keine einzige Immobilie, die hier mit „Gut“ eingestuft wurde.

Lohnt es sich, Fondsanteile über die Börse zu handeln?

Unter den zehn umsatzstärksten Fonds dieses Jahres an der Börse Hamburg sind sechs offene Immobilienfonds in Abwicklung. Kaufen oder verkaufen? „Das hängt ganz vom aktuellen Kurs und dem Kaufwert des gehaltenen Anteils ab“, sagt Immobilien-Spezialist Wolfgang Kubatzki, Mitglied der Geschäftsleitung von Feri Euro-Rating Services.

Einige Spekulanten steigen derzeit ein, weil sie auf einen höheren Liquidationserlös hoffen, als es der aktuelle Börsenkurs vermuten lässt. Das dürfte jedoch eine optimistische Minderheit sein. Die Mehrheit der Investoren denkt eher über einen Verkauf nach. Keine ganz einfach zu beantwortende Frage.

Ein Beispiel: Der Anleger hat Anteile für 1.000 Euro gekauft und bekommt heute über die Börse 600 Euro zurück. Die Alternative: Die Gesellschaft zahlt ihm in vier Jahren 800 Euro aus. „Nur weiß man nicht, wie sich die Immobilienmärkte in den kommenden Jahren entwickeln und ob die Gesellschaft es wirklich schafft, die Objekte zum geplanten Preis zu verkaufen“, so Kubatzki.

„Bei einem Abschlag von 40 Prozent an der Börse sollte ein Verkauf ernsthaft geprüft werden.“ Der findet aber nur statt, wenn ein anderer kauft. „Es kommt eben auf die persönliche Sichtweise an“, so Kubatzki.

Gibt es Alternativen zu offenen Immobilienfonds?


 „Leider noch sehr wenige“, so Immobilien-Spezialist Kubatzki. „Wer sein Geld langfristig anlegen will, ist bei offenen Immobilienfonds weiterhin gut aufgehoben.“ Einige Gesellschaften, darunter etwa Kanam, haben schon neue Produkte in der Pipeline. Sie warten aber noch, bis die gesetzlichen Regelungen, insbesondere die Haltefristen, endgültig feststehen.

Im Zuge der Umsetzung der europäischen AIFM-Richtlinie wird das aktuelle Investmentgesetz durch das Kapitalanlagegesetzbuch ersetzt. Anteile an offenen Immobilienfonds sind nach wie vor täglich handelbar. Für Neuanleger gilt allerdings eine Haltefrist von zwölf Monaten, erst dann können sie mit einer Kündigungsfrist von weiteren zwölf Monaten aussteigen. „Das macht auch geschlossene Immobilienfonds attraktiver“, so Kubatzki.

Mitte Juli dieses Jahres wird das Gesetz voraussichtlich in Kraft treten. Eine echte Alternative, zumal täglich handelbar, sind Immobilienaktien, sogenannte Real Estate Investment Trusts (Reits). Kubatzki: „Hier wird gerne die Aktienvolatilität angeführt, aber von der Portfolioseite sind einige Gesellschaften sehr gut aufgestellt.“ Das zeigt sich langfristig in stabilen Kursen.

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