Thomas Meyer ist Vorstandsvorsitzender der Wertgrund Immobiliengesellschaft

Thomas Meyer ist Vorstandsvorsitzender der Wertgrund Immobiliengesellschaft

Gefahr einer Immobilienblase

Steigende Preise – fundamental gerechtfertigt?

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Teilweise – darauf weisen Kritiker der „Blasen-These“ hin – sind die Preissteigerungen für Wohnimmobilien auf einen Nachholbedarf zurückzuführen, weil die Mieten in Deutschland über Jahre und Jahrzehnte nur sehr langsam gestiegen waren, oftmals langsamer als die Inflationsrate. Zudem gibt es einen immer größeren Zustrom von Menschen in die Städte. Das Angebot an Wohnimmobilien ist in vielen Städten nicht im gleichen Maße gestiegen wie die Nachfrage. Soweit sind die Preissteigerungen durch normale Marktmechanismen erklärbar und noch kein Indiz für eine Blasenbildung.

Das ist die eine Seite. Doch auf der anderen Seite sollte der Hinweis, die gestiegenen Preise seien „fundamental gerechtfertigt“ durchaus misstrauisch machen. Bei jeder Blasenbildung in der Geschichte wurden Argumente dafür herangezogen, dass die stark steigenden Preise „fundamental gerechtfertigt“ seien. Damit ist jedoch nur gesagt, dass es wirtschaftlich nachvollziehbare Gründe für gestiegene Preise gibt. Darum geht es jedoch nicht. Die Frage ist gar nicht, ob es gute Gründe für steigende Preise gibt, sondern, ob die Preise vielleicht viel zu stark gestiegen sind und sich eine Eigendynamik des Preisanstiegs entfaltet hat.

Durch die extrem niedrigen Zinsen und durch das Fehlen von anderen „sicheren“ Anlagealternativen gibt es ein massiv gestiegenes Anlegerinteresse an Immobilien, was zu weiter steigenden Preisen und sinkenden Renditen geführt hat. Problematisch ist die Entwicklung, wenn die Kaufpreise sehr viel rascher steigen als die Mieten. So berechnete das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), dass die Preise für Wohnungen in München seit 2010 jährlich um fast 12 Prozent gestiegen sind, die Mieten beim Erstbezug zogen jedoch lediglich um jährlich 3 Prozent an. Und nach den Daten des Portals „Immowelt“ sind die Mieten in München zwischen 2004 und 2014 um 27 Prozent gestiegen, die Kaufpreise im selben Zeitraum aber um 53 Prozent in die Höhe geschossen.

Auch in den sogenannten B-Städten sind die Preise inzwischen deutlich gestiegen, jedoch nicht im gleichen Maße wie in den Top-Metropolen. Das liegt daran, dass sich die meisten privaten und institutionellen Investoren nach wie vor auf die Top-Metropolen fokussieren. Die Preisanstiege in den B-Städten sind nicht nur fundamental gerechtfertigt, sondern, und darauf kommt es an, sie schießen keineswegs weit darüber hinaus. Dies unterscheidet die Top-Metropolen von den B-Städten, wo der Preisanstieg im Wesentlichen nicht nur fundamental gerechtfertigt ist, sondern wo ein irrationaler Überschwang als zusätzlicher Preistreiber – anders als etwa in München – nicht festzustellen ist.

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