Roundtable Sachwert-Investments „Investoren verstehen das Thema AIF nicht richtig“

Neben der Fungibilität wird gern die Kostentransparenz als Wettbewerbsfaktor angesehen. Hier sorgen die neuen Mifid-II-Regelungen für Aufruhr. Wie beurteilen Sie die aktuelle Entwicklung?

Roland Baum: Die Kostentransparenz wird durch Mifid II sicherlich erheblich verschärft. Und vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob die provisionsbasierte Vermittlung langfristig überleben wird. Denn die Bafin hat sich mehrfach dahingehend geäußert, dass künftig Zuwendungen nicht als Gewinn ausgeschüttet werden dürfen. Sollte sie bei dieser Auslegung bleiben, werden sich die stationären Vertriebe sicherlich umstellen müssen. Und es könnte sich eine größere Konkurrenz durch Portale ergeben, die eine Fülle von Informationen zusammenstellen und vergleichen sowie dann die Produkte online zur Zeichnung anbieten könnten.

Der digitale Vertriebskanal ist beim Crowdinvesting ja schon voll etabliert.

Oliver Wilhelm: Das stimmt. Seit Kurzem haben wir hier sogar einen ganz wichtigen Meilenstein geschafft: Mit der BaFin-Lizenz für unsere Investment GmbH haben wir Crowdinvesting in den vollregulierten Bereich geholt. Investoren haben die Möglichkeit, transparente, depotfähige Immobilien-Investitionen online durchzuführen. Anleger können sich bei uns ihr digitales Immobilien-Portfolio bereits ab 500 Euro aufbauen. Die durchschnittliche Investitionssumme unserer Zeichner liegt aber nicht in dieser Größenordnung, sondern deutlich darüber, bei etwa 3.500 Euro. Unser Durchschnittskunde ist Ende 40, überwiegend männlich und bringt eine gewisse Finanzbildung mit. Wir haben aber auch eine größere Zahl von Anlegern, die regelmäßig höhere Summen investieren. Mit der BaFin-Lizenz gilt übrigens nicht mehr die Grenze des Vermögensanlagengesetzes von 10.000 Euro pro Projekt. Und auch Co-Investments mit Family Offices und institutionellen Investoren führen wir regelmäßig durch. Zudem ist das erste digitale Eigentumsprodukt im Vertrieb und es steht der erste Spezial-AIF bevor, den wir für institutionelle Anleger konzipiert haben. Da hat sich im Bereich Crowdinvesting eine Menge getan.

Herr Hägele, auch bei Ihnen werden wahrscheinlich überwiegend Immobilienprodukte zur Begutachtung auf dem Tisch landen?

Hägele: Grundsätzlich verwahren wir von Immobilien über Erneuerbare Energien, Private Equity, Infrastrukturen, Aviation, Schiffe und Container alle relevanten Asset-Klassen. Und ja, auf Immobiliendürften rund 80 Prozent entfallen – sowohl als Publikums- als auch Spezialfonds. Daneben gibt es auch immer mal jemanden, der über Exotisches wie Kunst oder Oldtimer nachdenkt, aber eine regulierte Struktur ist hieraus noch nicht entstanden. Der Wechsel in die regulierte Welt scheint jedenfalls für eine ganze Reihe von Anbietern mittlerweile erfolgreich vollzogen. Wobei man beobachten konnte, dass die vorher schon professionell aufgestellten Häuser nur wenig Unterstützung brauchten, um diesen Sprung zu schaffen. So wird die Zahl der regulierten Produkte in Zukunft sicherlich deutlich zunehmen.

Gehling: Beim aktuellen Immobilien-Hype wird eins oft vergessen:  Die Relation zwischen niedrigen Zinsen und gestiegenen Kaufpreisen geht einseitig zu Lasten der gestiegenen Kaufpreise. Sie können heute schon 10 Jahre mit 1 Prozent finanzieren, aber Sie müssen im Verhältnis so gigantisch gestiegene Preise für die Objekte zahlen, dass mal Zeit für einen Stopp bei Immobilieninvestitionen wäre. In Universitätsstädten werden Appartements und Zweizimmerwohnungen teils schon mit Faktor 40 oder 50 verkauft. Wir fokussieren uns deshalb nicht auf den Wohn- und Gewerbeimmobiliensektor in den Metropolen, sondern wählen Hotels an B-Standorten.

Roth: Die ersten Reaktionen zeichnen sich bei institutionellen Investoren auch schon ab, da diese vermehrt wieder aus dem Wohnimmobilienbereich aussteigen – das Segment ist ihnen zu heiß geworden. Ähnliches gilt für den Gewerbeimmobilienmarkt, wenngleich dort durchaus noch etwas Musik drin ist. Denn die Kaufpreise sind mittlerweile dort auch einfach zu hoch. Und, ganz generell: in Deutschland ist der Risikoappetit institutioneller Investoren sehr begrenzt, in den angelsächsischen Ländern sieht das anders aus.

Gehling: Das ist auch unsere Wahrnehmung. Professionelle Anleger aus Großbritannien oder USA sind gegenüber Alternativen Investments grundsätzlich sehr offen und bei der Auswahl der Asset-Klassen flexibel. Unsere Erfahrung ist, dass in Deutschland die Produktentscheider häufig das kaufen, was sie kennen. Das sind vor allem Immobilienbeteiligungen und seltener Flugzeugfonds oder Erneuerbare-Energien-Fonds.

Neidhart: Neben Immobilien sind bei vielen Anlegern zudem Aktien en vogue. Das liegt vor allem daran, dass viele Aktiensegmente in den vergangenen Jahren sehr gut gelaufen sind. Und so wird angenommen, dass hier immer eine sehr ordentliche und stetige positive Performance zu erwarten ist – ganz egal, ob das Kurs-Gewinn-Verhältnis bereits bei 40, 50 oder 60 angekommen ist. Ich habe natürlich keine Glaskugel, aber wenn ich heute investiere und mir die Aktienbewertungen im historischen Vergleich ansehe, sind diese zumindest ambitioniert.