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Vermögensverwalter-Kommentar: Augen auf beim Immobilienkauf

Susanne Woda
Susanne Woda
Die schwelende Finanz- und Schuldenkrise macht Anlagen in Sachkapital zum Dauerbrenner. Besonders in Zeiten finanzieller Unsicherheit ist das Bedürfnis nach Stabilität und Werterhalt besonders hoch. Immobilien scheinen vor diesem Hintergrund eine solide Investition. Doch wer eine Immobilie kauft, trägt Risiken. Beim Erwerb von nur einem Objekt, möglicherweise sogar auf Kredit, kommen Fehleinschätzungen und -entwicklungen besonders schwer zum Tragen. Geht etwas schief, ist das eigene Vermögen bedroht. Wer heute in Immobilien investieren und gut streuen will, kann auf verschiedene Anlageformen zurückgreifen.

Bis 2009 waren offene Immobilienfonds des Anlegers Liebling. Konnte man doch bei täglicher Verfügbarkeit und minimalen Wertschwankungen eine attraktive Rendite einfahren. Nun sind die fetten Jahre vorbei, und die Fonds nach zahlreichen Schließungen, verbunden mit teilweise hohen Wertverlusten, in der Gunst der Anleger stark gefallen. Dabei investieren die Manager weiterhin nach gesetzlich vorgegebenen Richtlinien der Risikostreuung in verschiedene Immobilienarten unterschiedlicher Regionen. Meistens handelt es sich jedoch um Gewerbeimmobilien, bei denen die Kaufpreise im Vergleich zu den Mieteinnahmen relativ hoch sind.

Die Kaufpreisfaktoren liegen nicht selten bei über 20, das heißt erst in zwanzig Jahren ist das Objekt durch die Miete abbezahlt und bringt reale Erträge. Die neuen gesetzlichen Regelungen versprechen Verbesserungen für die Anleger hinsichtlich des Kreditrisikos und der Liquiditätshaltung im Fonds, erhöhen jedoch den Verwaltungsaufwand. Die aktuellen Jahresrenditen der qualitativ hochwertigen Fonds liegen zwischen zwei und drei Prozent. Mit einer Mindesthaltdauer von zwei Jahren und einer Kündigungsfrist von sechs Monaten scheint diese Anlageform an Attraktivität zu verlieren, obwohl Banken offene Immobilienfonds weiterhin als unverzichtbare Anlageform propagieren.

Renditeträchtiger scheinen auf den ersten Blick die meisten Immobilienbeteiligungen. Der Vorteil: Nahezu jede Immobilienart kann abgedeckt werden und damit jede Beteiligung speziell auf die aktuellen Investoren- und Marktbedürfnisse abgestellt werden. Es kann in Gewerbe-, Logistik- und Wohnimmobilien oder sogar in Ackerland investiert werden. Der Anleger wird jedoch bei dieser Anlageform zum Unternehmer. Er haftet mit seiner Einlage und je nach Gesellschaftsform auch darüber hinaus.

Mögliche Gefahren lauern im Detail, so besteht für jede Beteiligung ein individuelles Vertragswerk, das bis zu einhundert Seiten umfassen kann. Neben dem genauen Studium der Unterlagen in Hinblick auf das Investitionsobjekt mit Lage, Mieterstruktur, Vertragslaufzeit, Wiedervermietbarkeit und Objektbewertung ist beispielsweise das Finanzierungskonzept oder die Erfahrung des Managements entscheidend. So mancher unbedarfte Anleger ist schon über eine Kreditaufnahme in Fremdwährung gestolpert oder musste jahrelangen Leerstand. Wenn dann die Banken Druck machen, weil die Kreditraten nicht gezahlt werden können, kann die Beteiligung schnell zum Verlustobjekt werden.

Nachteilig sind auch die hohen Weichkosten bei Immobilienbeteiligungen, die zwischen 15 und 20 Prozent des Eigenkapitals liegen. Dazu kommt noch das zu zahlende Agio von meist fünf Prozent der Anlagesumme. Bei einem Investitionsbetrag von 10.500 EUR, inklusive fünf Prozent Agio, arbeiten also bestenfalls 8.500 Euro für den Anleger. Der Rest geht für Kosten drauf und muss durch die Wertsteigerungen erst einmal aufgeholt werden. Für eine solche Rendite muss ein entsprechendes Risiko eingegangen werden. Die Entscheidung für eine Beteiligung sollte der Anleger also sorgfältig abwägen und auch unabhängige Expertenmeinungen einholen.

Eine weitere Möglichkeit, für eine indirekte Investition am Immobilienmarkt ist die Beteiligung an Immobilienfirmen. Diese beschaffen sich Kapital zum Erwerb, Bau und zur Bewirtschaftung von Immobilien beispielsweise über Genussrechte. Für Anleger eine transparente Anlage, denn Zins und Laufzeit stehen von Anfang an fest. Anleger erhalten Sicherheit durch hohe Objektvielfalt und die Werthaltigkeit bereits vorhandener Bestandsimmobilien. Konservative Unternehmen investieren mit Wohnimmobilien in zentralen Lagen von Großstädten, welche die Vermietbarkeit und den Werterhalt der Immobilie absichern. Immobilien in strukturschwachen Gegenden oder B-Lagen sollten gemieden werden. Da Genussrechte nachrangig bedient werden, ist neben einer sicherheitsorientierten Geschäftsstrategie auch die Wirtschaftlichkeit der Gesellschaft elementar.

Ein angemessenes Kaufpreiskonzept, bei dem Objekte regelmäßig unter Marktniveau erworben werden, spiegelt eine geschickte Ertragsstrategie wider. Eine kostengünstige Verwaltung aus eigener Hand sichert zusätzlich die Erträge ab. Anleger sollten Gesellschaften bevorzugen, die ausgewiesene Erfahrung vorweisen und ihre Bestandsimmobilien langfristig halten.

Immobilien sind in jedem Fall ein Langfristinvestment und mit der richtigen Strategie lassen sich langfristig attraktive Erträge erzielen. Egal ob eigene Immobilie oder Beteiligung – für den Erfolg sind die wichtigsten Faktoren Lage, Lage, Lage und ein günstiger Erwerbspreis.
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