10 Millionen Quadratmeter mit viel Risiko Chancen und Risiken bei der Anlage in Immobilien-Projektentwicklungen

Auf den Exit achten

Trotz des grundsätzlichen Stillstands ist der Markt aber nicht automatisch rückläufig. „Mit etwa 10 Millionen Quadratmetern sind vermehrt Akteure des Investor Developments, also Entwickler für den eigenen Bestand, wie Land Bankers, Großprojekt-Investoren und städtische Wohnungsgesellschaften, hinzugekommen“, so Bulwiengesa-Vorstand Andreas Schulten. Dahinter verberge sich zumindest in Teilen eine erhöhte Risikobereitschaft. „Oft werden nicht mehr kurzfristig realistische Projekte erworben, sondern es geht allein um die Möglichkeit, Projekte überhaupt realisieren zu dürfen. Hoffentlich geht das gut.“

Was passiert, wenn die Zinsen steigen? „In den kommenden zwei Jahren kann die Europäische Zentralbank die Zinsen ums Verrecken nicht erhöhen“, so Schulten. „Und wenn die Zeit gekommen ist, die Wirtschaft wächst, dann werden die Zinsen ganz langsam steigen. Das macht den ökonomischen Power-Häusern, den A-Städten, nicht viel aus.“ Natürlich werden überteuerte Objekte auch hier an Wert verlieren, die Märkte sind durchaus volatil, „aber es bleiben dennoch gute Standorte – europaweit“. Mit Wertkorrekturen müssten Projektentwickler ebenso wie Bestandshalter rechnen. „Das wissen aber auch alle.“ Eine Blase sieht er jedoch nicht platzen. Schulten: „Das ist ein ganz normaler Zyklus.“



Worauf sollten Investoren achten? „In sichere Märkte investieren, also vor allem in A-Städte, keine Mondpreise zahlen und den Exit im Auge behalten“, so Schulten. Alles, was über dem 30-Fachen der Jahresmiete gekauft wird, ist seiner Meinung nach zu teuer. Und Investoren sollten möglichst erst in zehn bis fünfzehn Jahren verkaufen müssen. Schulten: „Wer seinen Exit in den kommenden fünf bis sieben Jahren plant, verkauft mit hoher Wahrscheinlichkeit in der Talphase.“ Für am attraktivsten hält er aktuell das Segment Wohnen im mittleren Preissegment, also mit Mieten zwischen 6 bis 11 Euro pro Quadratmeter.

Lohnt sich das zusätzliche Risiko? „Im Vergleich zu fertig gekauften Immobilien haben Projektentwicklungen in der Vergangenheit im Schnitt eine Mehrrendite von rund 50 Basispunkten pro Jahr über die Haltezeit gebracht“, so Billand von Union Investment Real Estate. Bambach von Commerz Real setzt noch einen oben-drauf: „Bis zu 150 Basispunkte können zusätzlich erzielt werden.“