Dieter Pfeiffenberger, Bereichsvorstand Immobilienfinanzierung der Deutschen Postbank/DSL Bank, Bonn

Dieter Pfeiffenberger, Bereichsvorstand Immobilienfinanzierung der Deutschen Postbank/DSL Bank, Bonn

Besser nicht „auf Kante nähen“

Auch Minizinsen ersetzen kein Eigenkapital

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Knapp 27 Jahre benötigen Durchschnittsverdiener in Deutschland, um den Kredit für eine 110-Quadratmeter-Wohnung abzubezahlen – bei einem Tilgungssatz von 2,89 Prozent pro Jahr. Das ergibt eine Postbank-Studie. Die regionalen Unterschiede sind aber groß: Haushalte in Augsburg brauchen für die Volltilgung 42 Jahre, im Kyffhäuserkreis dagegen nur acht Jahre. Zur Berechnung wurden die Immobilienpreise in allen Kreisen und kreisfreien Städten ins Verhältnis zum jeweiligen Einkommensniveau gesetzt. Dabei wurde ein Eigenkapital von 20 Prozent unterstellt und eine Tilgungsleistung von maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens.

Diese Annahmen sind ein deutliches Statement. Denn nicht wenige propagieren heute: Besser mit geringem oder ganz ohne Eigenkapital jetzt einsteigen, als durch die Zeit für das weitere Ansparen von Eigenkapital steigende Immobilienpreise in Kauf zu nehmen. Für Spargeld würde es ja ohnehin nur Minizinsen geben.

Drei Argumente möchte ich entgegenhalten. Erstens: Bei Tilgungszeiten von 30 Jahren und mehr müssen ausreichende Reserven auch für Instandhaltungen mit bedacht werden. Zweitens: Wer durch fehlendes Eigenkapital seine Kosten für Kreditzins und Tilgung hoch schraubt, kommt bei eventuellen Nachfinanzierungen rasch ins Schleudern. Denn – wenn überhaupt – werden für solche Kredite deutlich höhere Zinsen erforderlich. Drittens: Selbst bei langen Zinsbindungszeiten bleibt die Frage, wie hoch die Anschlusszinsen später sind. Wer schon zu Beginn des Darlehens mangels Eigenkapital seine Belastung „auf Kante näht“, potenziert sein Risiko.

Leider ist auf ein Argument nicht zu bauen, das die Befürworter von Krediten mit wenig Eigenkapital gern bringen. Sie sagen: Wenn es durch steigende Anschlusszinsen wirklich eng werden sollte, würde im Zweifelsfall eine Immobilie schon nach zehn Jahren beim Verkauf die volle Kreditsumme einspielen. Damit führen sie sich selbst ad absurdum: Bei hohen Zinsen müssten sie nicht wenigen der neuen Käufer vom Immobilienerwerb ja selbst abraten. Wo sollte eine große Kaufnachfrage dann herkommen?

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