Zweites Halbjahr 2023 Chinas Immobilienmarkt signalisiert langsame Erholung
Eine Reihe von Maßnahmen, die Chinas Zentralregierung in jüngster Zeit zur Rettung des Immobiliensektors ergriffen hat, begrenzen die Abwärtsrisiken für die konjunkturelle Entwicklung des Landes. Der jüngste Impuls für die Immobilienbranche war, dass die chinesische Wertpapieraufsichtsbehörde (China Securities Regulatory Commission, CSRC) am 28. November die Möglichkeiten der Eigenkapitalfinanzierung für chinesische Bauträger öffnete: Unter anderem wurde ein jahrelanges Verbot von privaten Aktienverkäufen aufgehoben und Fusionen und Übernahmen erlaubt.
Dies geschah etwas mehr als zwei Wochen, nachdem die People's Bank of China (PBoC) und die China Banking and Insurance Regulatory Commission (CBIRC) gemeinsam einen 16-Punkte-Plan zur Entlastung des Immobiliensektors angekündigt hatten, um dessen „gesunde und stabile“ Entwicklung zu gewährleisten. Zu den Maßnahmen gehören die Verpflichtung der Banken, die Rückzahlung von Krediten an den Immobiliensektor zeitlich zu strecken, die Finanzierung für Bauträger zu erleichtern, Hypothekenrückzahlungsfristen für Hauskäufer zu verlängern und die Hypothekenanzahlungen zu senken.
Nach einem fast 16 Monate andauernden Abschwung im zuvor florierenden Immobiliensektor stellen diese Maßnahmen die bisher umfassendste und konkreteste Unterstützung der Zentralregierung dar, um den Liquiditätsstress im Sektor abzumildern.
BIP-Plus von 3 Prozent für 2022 und 5 Prozent für 2023
Der angeschlagene Immobilienmarkt sowie die Null-Covid-Politik waren in den vergangenen zwölf Monaten die wichtigsten Engpässe für Chinas Wirtschaftstätigkeit.
Wir sind der Meinung, dass die neue Politik einen wesentlich pragmatischeren Ansatz der neuen chinesischen Führung erkennen lässt, die die wirtschaftliche Entwicklung, insbesondere ein qualitativ hochwertiges Wachstum, als oberste Priorität beibehalten will. Die politischen Anpassungen erfolgen relativ zügig, und wir glauben, dass die Schritte für eine gewisse konjunkturelle Entlastung sorgen könnten.
Unsere Basisprognose für das jährliche BIP-Wachstum Chinas von etwa 3 Prozent für 2022 und 5 Prozent für 2023 geht davon aus, dass weitere Lockerungen auf dem Immobilienmarkt und eine Neuordnung der Pandemiepolitik im vierten Quartal 2022 beginnen und im zweiten Quartal 2023 vollständig beendet werden. Ungewissheit über die nächsten Schritte der Regierung in Bezug auf die Wiedereröffnung der Wirtschaft inmitten neuer Covid-Wellen bleiben indes bestehen. Ein Wiederhochfahren der Wirtschaft wird über kurz oder lang kommen, was letztlich dazu beitragen würde, die aufgestaute Nachfrage abzubauen und den Immobilienmarkt zu stützen.
Wichtige Unterstützung für Chinas Immobiliensektor
Zwei Jahrzehnte lang war das exponentielle Wachstum des Immobiliensektors ein wichtiger Motor für die BIP-Zuwächse in China, bis im Juli 2021 der Immobilienverkauf aufgrund der strengeren Regierungspolitik abrupt einbrach. Eine beispiellose Welle von Zahlungsausfällen und ins Stocken geratenen Projekten hat überschuldete Bauträger getroffen und Hauskäufer irritiert, die damit gedroht haben, Hypothekenzahlungen für bereits verkaufte Immobilienprojekte zu boykottieren.
Im Oktober fielen die Preise für neue Eigenheime in 70 Städten (ohne staatlich geförderten Wohnraum) um 0,37 Prozent gegenüber dem Vormonat, was nach Angaben des National Bureau of Statistics den 14. monatlichen Rückgang in Folge darstellt. Die Hausverkäufe fielen im Vergleich zum Vorjahr um 23 Prozent, nachdem sie im Vormonat um 16 Prozent zurückgegangen waren, und die Immobilieninvestitionen gingen laut Bloomberg im Jahresvergleich um 16 Prozent zurück.
Das jüngste 16-Punkte-Hilfspaket der Regierung zielt darauf ab, die angeschlagene Branche durch Kredithilfen sowohl für Hauskäufer als auch für Bauträger sowie durch Maßnahmen zur Verringerung des Liquiditätsstresses für Bauträger zu unterstützen:
- Die Banken sind verpflichtet, staatliche Unternehmen (SOE) und private Unternehmen (POE) gleich zu behandeln, und werden ermutigt, Baudarlehen zu gewähren, um den angemessenen Finanzierungsbedarf sowohl von SOE- als auch von POE-Bauträgern zu decken.
- Bankkredite, die innerhalb von sechs Monaten fällig werden, können um ein Jahr verlängert werden.
- Die China Development Bank und die Agricultural Development Bank of China sowie Geschäftsbanken müssen Darlehen bereitstellen, um die Durchführung von Projekten, die ins Stocken geraten sind, zu gewährleisten.
- Geschäftsbanken werden ermutigt, Fusions- und Übernahmedarlehen für Qualitätsentwickler bereitzustellen, um Projekte von säumigen Entwicklern zu erwerben.
- Vermögensverwaltungsgesellschaften werden ermutigt, Fusions- und Übernahmemöglichkeiten auf Projektebene zu prüfen.
Zusätzlich zu den 16 Maßnahmen hat die People’s Bank of China auch ein wichtiges Finanzierungsprogramm ausgeweitet, das darauf abzielt, die Emission von Anleihen durch private Unternehmen, einschließlich Bauträgern, zu unterstützen. Das anfängliche Volumen wird auf umgerechnet 34,5 Milliarden US-Dollar für Anleiheemissionen privater Unternehmen geschätzt. Einige private Bauträger höherer Qualität haben bestätigt, dass sie jeweils umgerechnet 2 bis 3 Milliarden US-Dollar mittels Krediten staatlicher Unternehmen erhalten haben.
