Offene Immobilienfonds Keine Einsturzgefahr
Natürlich gehen auch die Gutachter den Trend nach oben oder unten mit, „aber die Auswirkungen auf die Preise sind objekt- und lagespezifisch doch sehr unterschiedlich“, so Archner. Die Spannbreite der Transaktionsrenditen am deutschen Markt für Büro-, Handels-, Logistik/Industrie- und Hotel-Immobilien habe in den vergangenen beiden Jahren recht konstant zwischen 4,4 und 13,4 Prozent gelegen. Archner: „Das ist ein Spread von 900 Basispunkten.“ Es gebe also gute Gründe dafür, dass die Bestandsbewerter in einer partiell dynamischen Marktaufschwungphase die Bewertungen der Bestandsobjekte sehr differenziert handhaben.
Archner: „Viele Anleger machen einen Denkfehler, wenn es um die Bestandsrenditen geht. Sie sehen nur die steigenden Kaufpreise, aber die haben mit den langfristigen Bestandsrenditen wenig zu tun.“ Denn bei den meisten Bestandsobjekten überstiegen die tatsächlichen Aufwendungen für Modernisierung, Instandhaltung und Mieterausbauten oft das bei Erwerb angesetzte Budget. Die Mieterträge im Bestand blieben dagegen meist stabil.
Was auch auf die Rendite drückt: Die Anschaffungsnebenkosten der Neuzugänge im Portfolio werden über zehn Jahre abgeschrieben. Außerdem fallen noch Gebühren für die Fondsverwaltung und Strukturierung an. Laut Archner gilt die Regel: je niedriger die Netto-Ankaufsrendite (Jahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten geteilt durch Kaufpreis plus Anschaffungsnebenkosten), desto niedriger auch die laufenden Fondsrenditen.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Viel Luft nach oben sieht der Experte entsprechend nicht. Eine Performance wie vor der jüngsten Krise mit 6 Prozent und mehr hält Archner im aktuellen Marktumfeld für komplett utopisch. „Das muss man ganz realistisch sehen. Wer aktuell eine Fondsrendite von 2,5 bis 3,0 Prozent nach Kosten erzielt, macht einen sehr guten Job.“ Die Fonds haben kaum noch Fremdkapital und damit keinen Performance-Hebel mehr. Archner: „Die Fremdkapitalquoten liegen derzeit bei 10 bis 15 Prozent. Vor zehn Jahren haben die Publikumsfonds noch bis zu 50 Prozent der Verkehrswerte fremdfinanziert.“
Und viele Fondsmanager haben in den vergangenen Jahren ihre Portfolios verjüngt. „Wenn Sie aber einen 6-Prozenter aus dem Bestand verkaufen und dafür ein nagelneues Top-Objekt zu 4 Prozent erwerben, sinkt die Mietrendite“, erklärt Archner.
