Geschlossene Fonds: Investitionsgrad als Ausschlusskriterium

Sieht der Prospekt eine Quote von unter 80 Prozent vor, lohnt die weitere Lektüre nicht. Die vergangenen Jahrzehnte zeigen, dass ein solcher Fonds als Ertragsbringer auf Glück und Zufall hoffen muss, um dauerhaft den Ertrag für 100 Prozent Kapital erwirtschaften zu können. Investitionsquoten von nur 65, 70 oder 75 Prozent sind indes nicht unüblich. Vor allem in den 90er Jahren wurden bei deutschen Immobilienfonds steuerlich nutzbare Verluste nicht nur durch Abschreibungen, sondern auch durch weiche Kosten generiert. Das hat sich zum Glück geändert: Eine Auswertung von 1.075 Fonds von 30 Initiatoren, die dem Verband Geschlossene Fonds (VGF) angeschlossen sind, ergibt, dass mehr als zwei von drei einen Investitionsgrad von mindestens 85 Prozent aufweisen und nur einer von zehn Fonds unter 80 Prozent agiert. Agio mit einrechnen Zu beachten ist, dass die Auswertung alle Segmente abdeckt, die sich stark unterscheiden. Nur ein Prozent der ausgewerteten Schiffsfonds hat einen Investitionsgrad von unter 80 Prozent. Der Anteil deutscher Immobilienfonds unter dieser Marke liegt bei 43 Prozent. Indes: Beim  Großteil der VGF-Initiatoren werden die Kosten anlegerfreundlich gestaltet. Das Agio gehört in die Ermittlung des Fondsvolumens und damit des Investitionsgrads hinein. Der Anleger „denkt“ bei seiner Renditeberechnung inklusive Agio, und nur so können Fonds mit unterschiedlichen Innen- und Außenprovisionen verglichen werden. Tipp: Lauten die Angaben zur Gesamtinvestition auf runde Zahlen, blieb das Agio bei der Investitionsquote im Prospekt oft außen vor. Rechnet man dies hinzu, schrumpft die Quote. Bei Dachfonds sind zusätzlich die Kosten auf Zielfondsebene zu prüfen. Weitere Fragen: Streichen der Initiator und beteiligte Partner Zwischengewinne  ein? Welche Erwerbsnebenkosten blähen den Kaufpreis auf? Wenn es bei einem Schiffszweitmarktfonds heißt, dass 6 bis 8 Prozent des Ankaufs für „Maklerhonorare für die Vermittlung von Zweitmarktanteilen“ und „Übertragungskosten“ verwendet werden, können diese aus der Investitionsquote herausgerechnet werden. Gleiches gilt bei Immobilien für Maklercourtagen und Grunderwerbsteuer.