Stadtmitte von Almere, Niederlande

Stadtmitte von Almere, Niederlande

Geschlossene Hollandfonds: Oranje boven!

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Vor knapp 80 Jahren trennten die Niederländer ihre flache Zuidersee, das heutige Isselmeer, durch einen 32 Kilometer langen Deich von der Nordsee ab. Durch weitere Deiche und Abpumpen von Wasser gewannen sie unter anderem die Region Flevoland. Dort entstand daraufhin Mitte der 70er-Jahre Almere, heute mit 190.000 Einwohnern die siebtgrößte Stadt der Niederlande und Standort der Immobilie des aktuellen Hollandfonds des Hamburger Emissionshauses Buss Capital. Die wachsende Stadt liegt rund 30 Kilometer östlich von Amsterdam, im Nordosten der Randstad, dem Wirtschaftszentrum des Landes. Hier spielt auch die Musik für Immobilieninvestoren: rund die Hälfte der gesamten Bürofläche findet sich in der Region zwischen Amsterdam im Norden, Rotterdam im Süden, Den Haag im Westen und Utrecht im Osten. Die meisten Kapitalgeber sind Einheimische, aber auch aus Deutschland fließt Geld ins Nachbarland – der Markt ist zwar vergleichsweise klein, hat aber einiges zu bieten. Die fünftgrößte Exportnation ist mit Europas größtem Hafen in Rotterdam eine wichtige Logistikdrehscheibe und freut sich seit Jahren über eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten Europas. Zurzeit suchen gerade einmal 355.000 Niederländer einen Job. Deutsche Investoren profitieren dank des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und den Niederlanden von der moderaten Besteuerung bei den Nachbarn. Vereinfacht: Pauschal wird eine Rendite von 4 Prozent unterstellt, die mit 30 Prozent zu versteuern ist. Es gehen also jedes Jahr rund 1,2 Prozent der Anlagesumme an den Fiskus. Die tatsächlichen Einnahmen spielen hingegen keine Rolle. Ein Vorteil, denn eine Büroimmobilie in den Niederlanden wirft durchaus mehr als 4 Prozent ab. „Der holländische Büroimmobilienmarkt zeichnet sich vor allem durch relativ geringe Preisschwankungen aus“, sagt Peter Kallmeyer, der seit 2009 bei Buss Capital für die neue Sparte Immobilienfonds zuständig ist und zuvor für Nordcapital und Wölbern Immobilienfonds auflegte. Diese Stabilität rührt auch daher, dass von Zeit zu Zeit der Staat mit dem Ziel eingreift,
den Markt in die richtigen Bahnen zu lenken. „Gegenwärtig sind so etwa in Amsterdam, Utrecht und Rotterdam neue Immobilienentwicklungen nur unter strengen Auflagen möglich“, nennt Kallmeyer ein Beispiel. Dieser Baustopp soll dazu beitragen, dass der Markt weiter expandiert. Denn die Immobilienberatung CB Richard Ellis (CBRE) weist einen Leerstand von 14 Prozent aus, wobei zentrale Top-Büroflächen zunehmend nachgefragt sind, minderwertige Gebäude in Randlagen hingegen leer stehen. „Die Schere öffnet sich. Der Trend geht zurück in die City. Für Immobilien außerhalb, etwa an den Autobahnen, finden sich kaum noch Mieter“, so Kallmeyer. Das Vermietungsvolumen im Gesamtmarkt lag laut den Marktanalysen von CBRE im ersten Quartal 2011 auf Vorjahresniveau, die Investmentaktivitäten waren noch rückläufig. Blickt man auf die Anfangsrenditen, hat der Büroimmobilien-Markt die Talsohle bereits durchschritten. Kallmeyer: „In der Krise waren typische Core-Fondsobjekte noch für 7 Prozent Anfangsrendite zu bekommen, jetzt bewegt es sich langsam in Richtung 6 Prozent.“ Für unter 6 Prozent würde Kallmeyer nicht mehr einkaufen. Doch dort ist der Markt noch nicht angekommen – und solange gilt nicht nur im niederländischen Fußball der Schlachtruf: Oranje boven! Mehr Infos zum Fonds hier. Zum E-Booklet "Sachwerte - die stabile Basis fürs Portfolio" hier.

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