Immobilienfinanzierung Per Fondssparplan effizient ins Eigenheim
Ottmar Wolf, Vorstand Wallrich Asset Management
Private Immobilieninvestments sind in Deutschland derzeit beliebt wie nie zuvor. Sei es als Eigenheim oder zur Vermietung, scheint die Nachfrage in den Ballungsgebieten keine Grenzen zu kennen. Die Gründe hierfür liegen auf der Hand: Neben dem Sicherheitsgefühl, welches Betongold vermittelt, sind dabei vor allem die gute Wertentwicklung in den vergangenen Jahren und natürlich die historisch niedrigen Zinsen zu nennen.
So sind 10-jährige Annuitätendarlehen bei 60 Prozent Beleihung bereits ab einer Verzinsung von unter 0,9 Prozent zu haben. Bei dieser für die Immobilienfinanzierung klassischen Vorgehensweise zahlt der Kreditnehmer Monat für Monat einen bestimmten Betrag an die Bank, von dem ein Teil die Zinskosten abdeckt und der Rest der Kredittilgung dient. Bei einer Kreditsumme von beispielsweise 300.000 Euro und einer anfänglichen Tilgungshöhe von fünf Prozent per annum ergibt sich so eine monatliche Belastung von 1.475 Euro. Nach zehn Jahren verbleibt eine Restschuld von 143.018 Euro.
Fondslösung mit signifikantem Renditevorteil
Deutlich sinnvoller erscheint jedoch ein anderer Weg. Statt des Annuitätendarlehens wird dazu ein endfälliger Kredit in gleicher Höhe aufgenommen. Hier sind monatlich lediglich die Zinsen zu zahlen, während die vollständige bzw. im Beispielsfall teilweise Kreditrückzahlung erst am Laufzeitende erfolgt. Die auf diese Weise gewonnene freie Liquidität wird nun natürlich nicht „verfrühstückt“, sondern in einen Sparplan auf einen geeigneten Investmentfonds eingezahlt. Nach zehn Jahren werden die Fondsanteile verkauft, und das angesparte Vermögen wird zur Kredittilgung eingesetzt.
Ausgehend von der oben genannten Belastung in Höhe von monatlich 1.475 Euro muss dafür zunächst die freie Liquidität ermittelt werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Zinssatz endfälliger Immobilienkredite ca. 0,1 Prozent über dem vergleichbarer Annuitätendarlehen liegt. Die Zinsen belaufen sich also auf 3.000 Euro im Jahr (ein Prozent von 300.000) bzw. 250 Euro im Monat. Bleiben 1.225 Euro für regelmäßige Einzahlungen in den Fondssparplan. Bei einem Prozent Ausgabeaufschlag ergibt sich damit für die kommenden zehn Jahre ein monatlich zu investierender Betrag in Höhe von jeweils 1.212,75 Euro. Diese Beträge sind nun mit einer hypothetischen Rendite auf den Endfälligkeitstermin des Darlehens aufzuzinsen. Da die zukünftige Wertentwicklung der Fondsanteile natürlich ungewiss ist, bleibt hierfür nur der Rückgriff auf Vergangenheitswerte.
Mischfonds als Kompromiss zwischen Rendite und Risiko
Als sinnvoll erscheint hierbei die Wahl eines ausgewogen investierenden Mischfonds. Sondervermögen dieser Kategorie weisen deutlich geringere Schwankungen als klassische Aktienfonds auf, haben es in den vergangenen zehn Jahren aber dennoch auf eine durchschnittliche Rendite von ca. fünf Prozent per annum gebracht. Einen entsprechenden Wert auch für die Zukunft unterstellt, ergibt sich nach einer Dekade ein angespartes Vermögen von 187.204 Euro. Hiervon machen die Einzahlungen 145.530 Euro aus, beim Rest (41.674 Euro!) handelt es sich um Wertzuwächse, die beim Verkauf der Fondsanteile der Abgeltungssteuer von 26,375 Prozent (inklusive Solidaritätszuschlag) unterliegen. Zur Tilgung verbleibt dann ein Betrag von 176.212 Euro. Der erwartete Vorteil dieser Vorgehensweise gegenüber dem klassischen Annuitätendarlehen beträgt damit gut 19.000 Euro (nach Steuern und Gebühren). Wird das Modell so konstruiert, dass das Darlehen nach zehn Jahren vollständig abbezahlt ist, was eine monatliche Rate von 2.602 Euro erforderlich machen würde, liegt der Nettovorteil der Fondsvariante sogar bei 78.000 Euro.
Das Risiko der Fondslösung besteht nun natürlich darin, dass der angestrebte Tilgungswert trotz der „Sicherheitsreserve“ von 19.000 bzw. sogar 78.000 Euro nicht erreicht wird. Dies könnte beispielsweise bei einem stärkeren Aktienmarkteinbruch der Fall sein. Aus diesem Grund sollte das Fondsmodell auch nur dann gewählt werden, wenn außerhalb der Immobilienfinanzierung ein gewisser Kapitalspielraum vorhanden ist.
So sind 10-jährige Annuitätendarlehen bei 60 Prozent Beleihung bereits ab einer Verzinsung von unter 0,9 Prozent zu haben. Bei dieser für die Immobilienfinanzierung klassischen Vorgehensweise zahlt der Kreditnehmer Monat für Monat einen bestimmten Betrag an die Bank, von dem ein Teil die Zinskosten abdeckt und der Rest der Kredittilgung dient. Bei einer Kreditsumme von beispielsweise 300.000 Euro und einer anfänglichen Tilgungshöhe von fünf Prozent per annum ergibt sich so eine monatliche Belastung von 1.475 Euro. Nach zehn Jahren verbleibt eine Restschuld von 143.018 Euro.
Fondslösung mit signifikantem Renditevorteil
Deutlich sinnvoller erscheint jedoch ein anderer Weg. Statt des Annuitätendarlehens wird dazu ein endfälliger Kredit in gleicher Höhe aufgenommen. Hier sind monatlich lediglich die Zinsen zu zahlen, während die vollständige bzw. im Beispielsfall teilweise Kreditrückzahlung erst am Laufzeitende erfolgt. Die auf diese Weise gewonnene freie Liquidität wird nun natürlich nicht „verfrühstückt“, sondern in einen Sparplan auf einen geeigneten Investmentfonds eingezahlt. Nach zehn Jahren werden die Fondsanteile verkauft, und das angesparte Vermögen wird zur Kredittilgung eingesetzt.
Ausgehend von der oben genannten Belastung in Höhe von monatlich 1.475 Euro muss dafür zunächst die freie Liquidität ermittelt werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Zinssatz endfälliger Immobilienkredite ca. 0,1 Prozent über dem vergleichbarer Annuitätendarlehen liegt. Die Zinsen belaufen sich also auf 3.000 Euro im Jahr (ein Prozent von 300.000) bzw. 250 Euro im Monat. Bleiben 1.225 Euro für regelmäßige Einzahlungen in den Fondssparplan. Bei einem Prozent Ausgabeaufschlag ergibt sich damit für die kommenden zehn Jahre ein monatlich zu investierender Betrag in Höhe von jeweils 1.212,75 Euro. Diese Beträge sind nun mit einer hypothetischen Rendite auf den Endfälligkeitstermin des Darlehens aufzuzinsen. Da die zukünftige Wertentwicklung der Fondsanteile natürlich ungewiss ist, bleibt hierfür nur der Rückgriff auf Vergangenheitswerte.
Mischfonds als Kompromiss zwischen Rendite und Risiko
Als sinnvoll erscheint hierbei die Wahl eines ausgewogen investierenden Mischfonds. Sondervermögen dieser Kategorie weisen deutlich geringere Schwankungen als klassische Aktienfonds auf, haben es in den vergangenen zehn Jahren aber dennoch auf eine durchschnittliche Rendite von ca. fünf Prozent per annum gebracht. Einen entsprechenden Wert auch für die Zukunft unterstellt, ergibt sich nach einer Dekade ein angespartes Vermögen von 187.204 Euro. Hiervon machen die Einzahlungen 145.530 Euro aus, beim Rest (41.674 Euro!) handelt es sich um Wertzuwächse, die beim Verkauf der Fondsanteile der Abgeltungssteuer von 26,375 Prozent (inklusive Solidaritätszuschlag) unterliegen. Zur Tilgung verbleibt dann ein Betrag von 176.212 Euro. Der erwartete Vorteil dieser Vorgehensweise gegenüber dem klassischen Annuitätendarlehen beträgt damit gut 19.000 Euro (nach Steuern und Gebühren). Wird das Modell so konstruiert, dass das Darlehen nach zehn Jahren vollständig abbezahlt ist, was eine monatliche Rate von 2.602 Euro erforderlich machen würde, liegt der Nettovorteil der Fondsvariante sogar bei 78.000 Euro.
Das Risiko der Fondslösung besteht nun natürlich darin, dass der angestrebte Tilgungswert trotz der „Sicherheitsreserve“ von 19.000 bzw. sogar 78.000 Euro nicht erreicht wird. Dies könnte beispielsweise bei einem stärkeren Aktienmarkteinbruch der Fall sein. Aus diesem Grund sollte das Fondsmodell auch nur dann gewählt werden, wenn außerhalb der Immobilienfinanzierung ein gewisser Kapitalspielraum vorhanden ist.
