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BIIS-Geschäftsführer Gernot Archner

BIIS-Geschäftsführer Gernot Archner

Immobilienfonds 2009: Im Schnitt eine Drei vor dem Komma

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DAS INVESTMENT.com: Herr Archner, Experten warnen vor massiven Preisstürzen und raten zum Verkauf offener Immobilienfonds. Die Verunsicherung ist groß, zu Recht? Gernot Archner: Die Verunsicherung der Anleger ist angesichts der Nachrichtenlage verständlich. Die Anleger wissen aber auch, dass die Welt auf dem Grundbuch und nicht auf dem Sparbuch aufgebaut ist. Das gilt gerade in Zeiten, in denen Banken und sogar Staaten wanken. Im kollektiven Gedächtnis der Deutschen ist dies - Merkel-Garantie hin oder her-  tief verankert. DAS INVESTMENT.com: Obwohl sogar die als konservativ geltenden Analysten von Jones Lang Lasalle von einem Abwertungsbedarf um 40 Prozent bei Immobilien in den Spitzenlagen Europas ausgehen, sind die Fondspreise bisher kaum gefallen. Das passt doch nicht zusammen. Archner: Das passt schon zusammen. Die offenen Immobilienfonds standen in den letzten Jahren eher auf der Verkäuferseite und ihre unabhängigen Sachverständigenausschüsse haben die Bestände – insbesondere in den heiß gelaufenen Auslandsmärkten wie London, Madrid oder Barcelona  – sehr konservativ bewertet. Für die Fallhöhe eines marktbedingten Abwertungsbedarfs ist die Höhe der Ausgangsbewertung maßgeblich. Die Risikopuffer sind natürlich irgendwann aufgebraucht, weshalb die Sachverständigen bereits in 2008 frühzeitig mit ersten Korrekturen begonnen haben. Auch deshalb sank die durchschnittliche Performance der offenen Immobilienfonds 2008 nur von 5,8 auf 4,7 Prozent. DAS INVESTMENT.com: Knapp ein Prozentpunkt weniger Performance scheint angesichts der hohen Preisstürze am Immobilienmarkt verschwindend gering. Kommt das dicke Ende noch? Archner: Nein, das glaube ich nicht. Zum einen sind in 2008 nicht alle Investmentmärkte schlecht gelaufen. In Deutschland sind die Preise sogar noch einmal leicht gestiegen. Das Gleiche gilt für die Mieterträge der Fonds. Hierdurch kam es zu positiven Bewertungseffekten, die die negativen Bewertungseffekte aus dem Investmentmarkt zum Großteil kompensieren konnten. Viele machen hier einen Denkfehler: Sinkt das allgemeine Preisniveau am Immobilienmarkt, heißt das noch lange nicht, dass sich in gleichem Maß der Wert einer Immobilie verringert. Umgekehrt gilt das natürlich auch.   DAS INVESTMENT.com: Wird es zu weiteren Abwertungen kommen? Archner: Dies wird maßgeblich von der weiteren Entwicklung an den Miet- und Preismärkten sowie deren Auswirkungen auf die Objektbestände der Fonds abhängen. Auch bei einem „Durchfressen“ der Weltwirtschaftskrise auf die Investment- und Mietmärkte werden die Auswirkungen abhängig von Ländern, Nutzungsarten, Miet- und Bewertungsniveaus, Vertragslaufzeiten und Mieterbonitäten der Fondsportfolios im Ausmaß wie auch auf der Zeitschiene unterschiedlich sein. Es kommt bei der Immobilienbewertung immer auf das einzelne Objekt  und in Summe auf das konkrete Bestandsportfolio eines Fonds an. Die überdurchschnittlichen Lage- und Objektqualitäten der Fonds werden aber in jedem Fall dazu führen, dass diese besser aus der Krise herauskommen werden als der Gesamtmarkt. Angesichts der derzeit hohen Mietrendite von im Schnitt 6,4 Prozent erwarte ich, dass selbst bei weiteren Abwertungen die Performance Ende 2009 im Schnitt eine Drei vor dem Komma haben wird. Aber es wird deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Fonds geben. DAS INVESTMENT.com: Derzeit heißt es immer wieder, dass die geschlossenen offenen Fonds ihrer Verpflichtung, Immobilien zu verkaufen nicht nachkommen können, weil die Buchwerte zu hoch sind. Laut Gesetz dürfen die Fonds nicht unter Buchwert verkaufen. Sind viele Objekte also doch überbewertet? Archner: Nein, das ist nicht der Grund. Es gibt ja vereinzelt Verkäufe, allerdings unterhalb der Schwelle von 50 Millionen Euro. Die Fonds können Objekte im Wert von über 50 Millionen Euro derzeit nicht verkaufen, weil es keine Käufer gibt. Der Markt ist wie ausgetrocknet, weil Banken in dieser Größenordnung aktuell nicht finanzieren. 75 Prozent des Bestands der Fondsimmobilien sind damit wie festgefroren. Das ist kein Bewertungs-, sondern ein Liquiditätsproblem. Wenn sich die Kreditklemme lösen sollte, können auch Objekte oberhalb von 50 Millionen Euro wieder zu Verkehrswerten verkauft werden. DAS INVESTMENT.com: Und was ist die Moral von der Geschicht? Archner: In Zukunft sollten die Fondsmanager wieder etwas stärker auf die Handelbarkeit von Objekten in schwierigen Marktphasen achten, auch wenn kleinere Objekte zugegebener Maßen höhere Verwaltungskosten mit sich bringen. Die gegenwärtige Krise ist letztlich gut für die offenen Immobilienfonds. Sie bringt die Menschen und ihre Renditeerwartungen wieder auf den Boden der Tatsachen, da wo die „langweiligen“ offenen Immobilienfonds schon immer waren. Wenn sich Wertpapiere an den Börsen der Welt förmlich pulverisieren, bekommen Anleger wieder ein besseres Gespür für Sachwerte, nachhaltige Wertschöpfung und realistische Renditeerwartungen.


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