Der Londoner Hauptsitz der Nachrichtenagentur Reuters befindet sich im Portfolio des Kanam Grundinvest (Foto: Bloomberg)

Der Londoner Hauptsitz der Nachrichtenagentur Reuters befindet sich im Portfolio des Kanam Grundinvest (Foto: Bloomberg)

Immobilienfonds

An der Börse leben Totgesagte länger

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Plus 10,5 Prozent in knapp drei Monaten: Das kann sich sehen lassen für einen offenen Immobilienfonds. Offen ist der Kanam Grundinvest allerdings nicht wirklich. Bis Ende Dezember 2016 wird er abgewickelt.

Und die Wertsteigerung kommt auch nicht vom Immobilienportfolio, sondern von den steigenden Kursen an der Börse, wo er notiert ist. „Gerade im zweiten Halbjahr 2013 konnten die viel gescholtenen Fonds in Abwicklung dort gut performen“, sagt Ottmar Wolf, Vorstand der Frankfurter Wallrich Asset Management.

Diese Erholungsphase dürfte seiner Meinung nach 2014 weitergehen. Wolf erklärt, warum: „Das Marktsegment scheint bereinigt. Es dürften jetzt alle draußen sein, die raus wollten oder mussten.“



Der Aufschwung am Kapitalmarkt habe inzwischen an Breite gewonnen. Aktien und Firmenanleihen etwa seien im Wert bereits stark gestiegen. „Bei den Immobilienfonds in Abwicklung handelt es sich um eines der letzten Marktsegmente, die noch deutlich unterbewertet erscheinen“, so Wolf.

Die Discounts zwischen dem von der Fondsgesellschaft täglich ermittelten Nettoinventarwert, kurz NAV für Net Asset Value, und dem Börsenkurs seien zwar inzwischen schon etwas geschrumpft, „sie liegen aber immer noch zwischen 30 und 40 Prozent“, so Wolf und weiter: „Aus unserer Sicht ist ein Investment in offene Immobilienfonds, die wirklich noch offen sind, deutlich weniger lukrativ.“

Kleine Sterne am Börsenhimmel

Die Rendite liege gerade einmal im tiefen bis mittleren einstelligen Bereich. Bei den geschlossenen Fonds in Abwicklung ist deutlich mehr drin. Neben dem Kanam Grundinvest (WKN: 679180) hält Wolf auch den SEB Immoinvest (980230) und den CS Euroreal (980500) für attraktiv. „Den Gesellschaften steht jeweils noch eine Frist von rund drei Jahren für den Verkauf der Immobilien zur Verfügung.“



Ali Masarwah von der Rating-Agentur Morningstar steht den börsennotierten Immobilienfonds in Abwicklung hingegen eher skeptisch gegenüber: „Das Problem ist, dass der NAV ein rein buchhalterischer Wert ist und eben keinen Marktwert darstellt.“ Deswegen könne es auch keinen generellen fairen Abschlag zum NAV geben. Masarwah: „Zudem ist der Handel illiquide.“ Immobilienfonds wurden als Langfristanlage aufgelegt, damit habe das nichts mehr zu tun.

Das sieht Sonja Knorr genauso. „Das ist ein völlig anderes Investment als ein herkömmlicher offener Immobilienfonds“, so die auf diesen Bereich spezialisierte Analystin der Berliner Rating-Agentur Scope. „Für den klassischen sicherheitsorientierten Immobilienfondsinvestor sind die börsennotierten Fonds in Abwicklung ungeeignet.“ Sie seien eher spekulative Investments.

Knorr: „Es ist sehr schwer einzuschätzen, inwieweit die Abschläge an der Börse das widergeben, was am Ende ausgezahlt wird.“ Es könne im Einzelfall auch deutlich weiter nach unten gehen.

„Wie beim Pokern kauft der Kunde einen Fonds, dessen Manager sein Blatt zeigen muss“, so Oliver Weinrich von DC Immoconsult. „Es gilt, durch Verkäufe den Beweis anzutreten, dass das Immobilienportfolio im Verhältnis zu den Verkehrswerten möglichst wertschonend veräußert werden kann.“

Grundsätzlich sollten Renditejäger an der Börse auf eine hohe Qualität der Immobilien Wert legen, „erst dann sollten sie ihr Augenmerk auf den Discount legen“, so Weinrich. „Ein Fonds mit einem geringeren Abschlag kann durchaus das bessere Investment sein.“

Warum die Kurse überhaupt gestiegen sind? Sie bestimmen sich durch Angebot und Nachfrage. „Warum die Nachfrage gestiegen ist, ist fundamental nicht begründbar“, so Knorr. An der Börse seien offensichtlich einige risikofreudige Investoren unterwegs.

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