Thomas Gütle, Geschäftsführer von Cordea Savills in Deutschland

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Japan ist zurück

Immobilienfinanzierungen schon für 70 Basispunkte

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Japan ist zuletzt bei deutschen Immobilieninvestoren etwas aus dem Fokus geraten, während Investoren und Staatsfonds aus anderen Ländern dort gerade sehr aktiv sind. Zur Zeit der Finanzkrise gab es gute Gründe, sich nicht in Japan zu engagieren, doch inzwischen hat sich die Situation deutlich verändert.

Und die Zurückhaltung vieler institutioneller Investoren aus Deutschland dürfte inzwischen weniger der Marktsituation als vielmehr negativen Eindrücken der vergangenen Jahre und vor allem dem fehlenden Marktzugang geschuldet sein.

Letzterer sollte aber kein Grund sein, von vornherein auf die Chancen des japanischen Marktes zu verzichten, zumal sich das Problem mit entsprechend spezialisierten Partnern leicht lösen lässt. Ein globales Immobilienportfolio ohne Japan-Komponente erlaubt kaum eine ausgewogene Abbildung der internationalen Immobilienmärkte.

Zudem ist Japan im internationalen Vergleich – und vor allem in Asien – ein stabiler Markt mit sicheren rechtlichen Strukturen. Letzteres ist gerade in vielen asiatischen Ländern nicht der Fall. Insofern kommt Japan insbesondere dem Anforderungsprofil konservativer Langfrist-Investoren entgegen.

Japan-Skeptiker nannten zuletzt vor allem drei kritische Punkte: Konjunkturentwicklung, Demografie und hohe Immobilienpreise. Gerade diese drei Aspekte rechtfertigen aktuell allerdings keine Abstinenz vom japanischen Markt. Dass die Wachstumsraten Japans geringer ausfallen als an anderen Märkten – insbesondere in Asien – ist bekannt.

Doch Japan hat schon vor Jahrzehnten den Schritt vom Schwellen- zum Industrieland vollzogen und ist insofern nicht mit China oder Indien vergleichbar. Außerdem erwirtschaftet Japan auch bei geringem Wachstum noch ein Bruttoinlandsprodukt (BIP), das deutlich höher ist als in anderen etablierten Industriestaaten.

Allein schon das BIP des Großraums Tokio bewegt sich beispielsweise in einer vergleichbaren Größenordnung wie das BIP von großen Ländern wie Russland oder Indien. International liegt Japan mit seinem BIP an dritter Stelle nach den USA und China – obwohl seine Einwohnerzahl deutlich niedriger ist als in diesen beiden Ländern.

Das Gewicht Japans in der globalen Wirtschaft spiegelt sich auch am Immobilienmarkt wider. Betrachtet man die Größe der globalen Immobilienmärkte, liegt Japan an zweiter Stelle nach den USA – und deutlich vor dem nach Fläche und Einwohnerzahl wesentlich größeren China. Immobilieninvestoren schätzen Japan wegen der hohen Marktliquidität, der politischen Stabilität und der Rechtssicherheit.

Zudem hat Japan einen entwickelten Reit-Markt – bei der Exit-Planung ein nicht zu unterschätzender Vorteil gegenüber anderen Märkten. Die demografische Entwicklung Japans ist zwar kritischer zu beurteilen als in vielen Schwellenländern. Doch das spricht nicht grundsätzlich gegen diesen Markt, sondern vielmehr für eine sorgfältige Standortwahl.

Denn Regionen mit überalterter oder schrumpfender Bevölkerung stehen andere Standorte gegenüber, an denen die Bevölkerung weiterhin dynamisch wächst und die von der zunehmenden Urbanisierung profitieren. Investoren sollten sich deshalb auf große Metropolen und deren Ballungsräume, insbesondere auf Greater Tokio oder Osaka, fokussieren.

Gerade mit Blick auf diese Standorte ist jedoch nach wie vor das Argument zu hören, Japan sei teurer als andere Länder. Solche Vergleiche lassen jedoch in der Regel eine wesentliche Besonderheit des japanischen Immobilienmarktes außer Acht.

Immobilienmetropole Japan


Auf den Wert des Grundstücks entfällt in Tokio oder Osaka ein wesentlich größerer Anteil als in europäischen Metropolen. Sind es hierzulande meist nur etwa 30 Prozent, so sind es in Japan typischerweise rund 60 Prozent, während der Wert des Gebäudes einen entsprechend geringeren Anteil am Kaufpreis ausmacht.

Für sicherheitsorientierte Investoren bedeutet das ein spürbar geringeres Abwärtsrisiko. Zudem relativieren sich die im Vergleich zu anderen Märkten geringeren Anfangsrenditen dadurch, dass Immobilienfinanzierungen in Japan aktuell teilweise schon für 70 Basispunkte zu bekommen sind.

Die Argumente der Japan-Skeptiker greifen insofern nicht mehr. Wer eine wirklich globale Allokation anstrebt, kommt um Japan nicht herum. Neben den volkswirtschaftlichen Rahmendaten sprechen auch die jüngsten Marktentwicklungen dafür.

Während die Preise bei Wohn- und Einzelhandelsimmobilien bereits wieder etwas angezogen haben, ist der Einstiegszeitpunkt am Büromarkt noch günstig. Der Büroleerstand ging in den letzten drei Jahren deutlich zurück; gleichzeitig zeichnet sich ein Aufwärtstrend bei den Mieten ab.

Mittelfristig wird mit einer deutlichen Erholung der Marktmieten und einem entsprechenden Abbau von Leerständen gerechnet. Die aktuell noch relativ niedrigen Marktmieten bieten vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Erholung ein interessantes Wertsteigerungspotenzial.

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