Volker Arndt, Geschäftsführer von UST Immobilien.

Volker Arndt, Geschäftsführer von UST Immobilien.

Neue Tendenz im US-Immobilienmarkt

Mietwohnung statt Eigenheim

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Die Wohneigentumsquote ist in den USA spürbar rückläufig. War sie zu Zeiten der Subprime-Krise bei fast 70 Prozent, ist sie mittlerweile nur noch bei 65 Prozent. Die Abkehr vom Wohneigentum hin zur Mietwohnung hat einen einfachen Grund: Die US-Mittelschicht wird seit Jahren und Jahrzehnten immer weniger wohlhabend. Dadurch fehlen einfach die Mittel, ein Eigenheim zu erwerben. Von dieser Entwicklung sind nicht alle Amerikaner gleichermaßen betroffen: Die Einkommen der Top-20-Verdiener ist seit 1967 im Schnitt um 70 Prozent gestiegen, bei den Top-5-Verdienern waren es sogar 88 Prozent. Bei der Mittelschicht waren es jedoch nur 20 Prozent.

Die so genannte Echo-Boom-Generation, die gerade von den Hochschulen auf den Wohnungsmarkt strömt und konsumstark ist, entscheidet sich notgedrungen für Mietwohnungen. Denn durch das Studium hat sich ein riesiger Schuldenberg aufgetürmt, der zunächst getilgt werden muss. Davon abgesehen sind die heutigen Einstiegsgehälter im Verhältnis zur Kaufkraft und der Historie aufgrund der Globalisierung und des technischen Fortschritts relativ niedrig, so dass es länger dauert, Kapital anzusparen.

Die Trendumkehr bei der Wohneigentumsquote hat generell für die US-Volkswirtschaft Vorteile. Denn eine hohe Quote hat zwei große Nachteile. Zunächst beeinträchtigt Wohneigentum die  berufliche Mobilität. Wer im Eigenheim wohnt, zögert im Gegensatz zu einem Mieter eher, für den Job den Wohnort zu wechseln. Das ist nicht nur für den einzelnen von Nachteil, sondern für die gesamte Volkswirtschaft: Eine höhere Wohneigentumsquote hemmt nämlich die optimale Verteilung des Produktionsfaktors Arbeit. Zwar haben Amerikaner grundsätzlich eine andere Einstellung zu Wohneigentum als wir Deutschen und zögern nicht so lange, für einen neuen Job das Haus zu verkaufen. Dennoch ist es ein gewisses Hemmnis, da ja auch ein Käufer gefunden werden muss.

Der zweite Nachteil: Wohneigentum stellt für die Altersvorsorge vieler Haushalte ein Klumpenrisiko rar. Bei vielen Amerikanern entspricht der Wert des eigenen Heims drei Viertel des gesamten Haushaltsvermögens. Somit ist die Altersvorsorge breiter Bevölkerungsschichten zu stark von einer einzigen Anlageklasse abhängig. Zwar sind auch viele deutsche Eigenheimbesitzer von der mangelhaften Risikodiversifikation ihres Vermögens betroffen.

Nur 43 Prozent der deutschen Haushalte wohnen in der eigenen Immobilie

Dennoch ist die Situation in Deutschland eine andere. Zum einen wohnen in Deutschland nur 43 Prozent der Haushalte in der eigenen Immobilie. Zum anderen hat die gesetzliche Altersvorsorge hierzulande einen größeren Stellenwert als in den Vereinigten Staaten. Hinzu kommt, dass die amerikanischen Wohnimmobilienmärkte deutlich volatiler sind als in Deutschland – die Altersvorsorge der US-Bürger ist somit in hohem Maße von der Stimmung an den Immobilienmärkten abhängig.

Für Investoren bedeutet diese Trendumkehr, dass das Miethaus-Segment in den USA an Attraktivität gewonnen hat. Denn der aktuelle Mangel an vermietbarem Wohnraum wird nicht auf kurze Sicht gedeckt: Langfristig prognostizieren die Vereinten Nationen den USA ein Bevölkerungswachstum von aktuell bereits mehr als 310 Millionen Einwohnern auf mehr als 400 Millionen Menschen im Jahr 2050. Das entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Bevölkerungswachstum von 2,4 Millionen Menschen pro Jahr, also in etwa der Einwohnerzahl von Hamburg und Bremen zusammen. Auch mittelfristig sehen die Prognosen sehr gut aus: Bis 2022 wächst die Bevölkerung um 8,6 Prozent auf 342 Millionen Einwohner. Zum Vergleich: In Deutschland (-1,2 Prozent) und Japan (-1,6 Prozent) ist an Wachstum nicht zu denken.

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