Ausverkauf bei geschlossenen offenen <br> Immobilienfonds läuft auf Hochtouren. <br> Quelle: Fotolia

Ausverkauf bei geschlossenen offenen
Immobilienfonds läuft auf Hochtouren.
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Offene Immobilienfonds: Bargeld drückt Erträge

Die offenen Immobilienfonds, die keine Anteile mehr zurücknehmen, könnten mehrere Immobilien-Dachfonds in Liquiditätsnöte bringen. Das ist das Ergebnis der Halbjahresstudie „Offene Immobilienfonds 2011“ der Ratingagentur Scope Analysis.

Von 3,1 Milliarden Euro Fondsvermögen der von Scope untersuchten Immobilien-Dachfonds stecken derzeit knapp 60 Prozent in offenen Immobilienfonds. Bei drei Produkten beträgt dieser Anteil sogar zwischen 70 und 90 Prozent.

Dachfonds wählten besonders riskante Produkte

Auch die Wertentwicklung der Dachfonds leidet unter der Immobilienfonds-Krise. So liegen sämtliche untersuchte Dachfonds, die Renditekennziffern veröffentlichen, auf Jahressicht im Minus. Schuld seien vor allem die von den offenen Immobilienfonds vorgenommenen Wertkorrekturen auf ihre Immobilienbestände, erklären die Scope-Analysten. Denn die Jahres-Performance dieser Anlageklasse liegt zwar nach BVI-Angaben im Branchenschnitt derzeit nur bei 1,1 Prozent. Doch Dachfonds hielten nach Scope-Angaben häufig Anteile besonders renditestarker Produkte, die ein kleineres Volumen hatten, mehr Risiken beim Ankauf ihrer Immobilien eingingen und nur wenig von konservativen Wertansätzen hielten.

„In Zeiten von Marktturbulenzen schlugen bei diesen Fonds die erforderlichen Wertberichtigungen nach unten am stärksten durch“, so die Forscher. Gleichzeitig haben diese offenen Immobilienfonds vor der Krise besonders intensiv um das Anlagekapital der Dachfonds geworben, um dadurch wesentlich schneller wachsen zu können.

Doch nicht die ganze Branche der offenen Immobilienfonds ist für Dachfondsmanager interessant. Wie die Studie ergab, halten die untersuchten Dachfonds nur bei sechs offenen Immobilienfonds mehr als 15 Prozent am Fondsvermögen. Fünf dieser sechs Produkte sind bereits eingefroren oder werden liquidiert.

In Relation zum gesamten Fondsvermögen der offenen Immobilienfonds beträgt der Anteil, der von Immobilien-Dachfonds gehalten wird, nur 2,2 Prozent. Bei Produkten mit einem größeren Volumen, die sich an Privatanleger richten, sind Dachfonds so gut wie nie präsent.

Ausverkauf läuft auf Hochtouren

Des Weiteren stellt Scope einen massiven Ausverkauf bei geschlossenen offenen Immobilienfonds fest. Im laufenden Jahr registrierte die Rating-Agentur bislang 24 Verkäufe mit einem Volumen von insgesamt 1,1 Milliarden Euro. Das sind 38 Prozent der gesamten Immobilien-Verkäufe der Branche. Die aktivsten Verkäufer waren der CS Euroreal, der Degi International sowie der SEB Immoinvest, die sich um eine Wiederöffnung zum Jahresende beziehungsweise im kommenden Frühjahr bemühen.

Die Rating-Agentur rechnet mit weiteren Verkäufen „in beträchtlichem Umfang“. Die Erfolgschancen seien sind bei denjenigen Fonds am größten, die großvolumige Verkäufe ohne Ausverkauf ihrer attraktivsten Objekte realisieren können.

Das Ertragsniveau wird sich sukzessive verbessern

Für die Zukunft erwartet Scope Analysis, dass sich das Ertragsniveau der offenen Immobilienfonds sukzessive verbessern wird. Die schlechtesten Produkte werden gerade abgewickelt und scheiden somit aus dem Markt und der Statistik aus. Gleichzeitig dürfte sich der Bedarf an Wertkorrekturen in Zukunft verringern. Die Netto-Mietrenditen der gehaltenen Objekte liegen bei durchschnittlich 5 Prozent.

Ein Problem dürfte allerdings der Vertrauensverlust der Anleger und die Angst vieler Fondmanager vor Liquiditätsengpässen wie in der Vergangenheit sein. Dies führe dazu, dass ein Teil der Branche einen hohen Anteil an aktuell niedrig verzinsten Geldmarktpositionen hält. „Bei einigen Fonds macht die Liquidität derzeit mehr als ein Drittel des Fondsvermögens aus“, so die Scope-Analysten.

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