Abwicklung offener Immobilienfonds: Chance oder Risiko am Büromarkt?
Fondsverkäufe auf großvolumige Büroimmobilien beschränkt?
Im Hinblick auf die Markteffekte einer Liquidation diverser Immobilienpublikumsfonds ist häufig zu hören, dass diese sich auf das Segment großvolumiger Büroobjekte beschränkt, da die offenen Fonds in erster Linie große Immobilien halten würden.
Ganz unabhängig davon, dass zwischen den Teilsegmenten des Büromarktes für Objekte großen, mittleren und kleinen Umfangs Interdependenzen aufgrund einer gewissen Substituierbarkeit bestehen, trifft diese Behauptung so nicht zu.
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Die Abbildung gibt die kumulierte Häufigkeitsverteilung der einzelnen Objektgrößen – in Schritten von jeweils fünf Millionen Euro – nach Zahl der Objekte, Bürofläche und Verkehrswerte wieder. Demnach handelt es sich bei der Hälfte der Büroobjekte in den betroffenen Fonds um Immobilien mit einem Verkehrswert unter 35 Millionen Euro. Lediglich 15 Prozent der Fondsimmobilien weisen einen Verkehrswert von über 100 Millionen Euro auf.
Gemessen am gesamten Verkehrswert entfällt jedoch auf die großen Objekte der Löwenanteil des Portfolios der offenen Publikumsfonds in Liquidation: Über die Hälfte des Büroimmobilienwertes der Fonds bezieht sich auf Objekte mit einem Verkehrswert von 95 Millionen Euro und mehr.
Hinsichtlich der Bedeutung verschiedener Objektgrößenklassen bestehen zwischen den einzelnen Anlageländern der Fonds jedoch bedeutsame Unterschiede, wie die folgende Abbildung am Beispiel Deutschlands, Belgiens, der Niederlande, Großbritanniens und Frankreichs darstellt. Der Verlauf der Kurven links der „Durchschnittslinie“ signalisiert, dass die betrachteten offenen Publikumsfonds insbesondere in Belgien, aber auch in Deutschland und in den Niederlanden vergleichsweise viele kleine und mittlere Objekte halten, während die Portfolios in Frankreich und Großbritannien Büroimmobilien mit vergleichsweise hohen Verkehrswerten umfassen.
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Letzteres ist darauf zurückzuführen, dass im britischen und französischen Portfolio die beiden Hauptstädte London und Paris eine bedeutende Rolle spielen – somit Büromärkte, die sich durch großflächige Bürogebäude, hohe Mieten und die geringsten Anfangsrenditen in Europa auszeichnen. Dementsprechend haben Großobjekte mit Verkehrswerten ab 100 Mio. € sowohl bezüglich der Anzahl der Objekte als auch des Anteils an den Investments an diesen Standorten große Bedeutung.
Eine ähnliche Beobachtung lässt sich in Bezug auf die Investments der betroffenen offenen Fonds in den großen Metropolen in Schweden, Spanien und Italien machen.
In den französischen und britischen Regionalzentren dominieren dagegen Büroanlagen mit Verkehrswerten in der Größenklasse zwischen 30 und 60 Millionen Euro - somit Werten, die für Nebenstandorte auch relativ hoch sind.
Betrachtet man die Aufteilung nach Größenklassen in den anderen Anlageländern, so ist das Portfolio der Fonds hier diversifizierter:
- Gemessen am Anteil der Gesamtverkehrswerte dominieren zwar auch in den größten deutschen und niederländischen Standorten sowie in Brüssel und Luxemburg Objekte mit einem Volumen oberhalb 60 Millionen Euro; hier haben die Fonds jedoch auch in viele wesentlich kleinere Objekte investiert.
- In den meisten Regionalzentren Deutschlands und der Benelux- Länder, aber auch in europäischen Standorten wie Helsinki, Wien, Lissabon und Budapest dominieren ohnehin Immobilien kleinerer und mittlerer Größenordnung.
Gemessen am gesamten Immobilienvermögen der zu liquidierenden Publikumsfonds dominieren zwar große Objekte, in einigen Ländern erscheinen die Verkehrswerte der Büroinvestments selbst in den Regionalzentren relativ hoch. In anderen Staaten wie etwa Belgien, Deutschland und den Niederlanden, wird jedoch im Zuge der Veräußerungen der offenen Publikumsfonds auch eine Vielzahl an kleineren Büroimmobilien auf den Markt kommen.
