Quelle: Westend61

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Crashtest Immobilienfonds: Liquidität an erster Stelle

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Was muss ein offener Immobilienfonds mitbringen, damit er gut durch die Krise kommt? „Möglichst viele junge Objekte oder renovierte Class-A-Gebäude in guter Lage ohne Leerstand mit solventen Mietern und lang laufenden Verträgen. Außerdem sollte das Management möglichst wenige Immobilien während des teuren Booms der vergangenen Jahre gekauft haben“, sagt Hans-Joachim Kleinert von Kanam Grund. Als geschäftsführender Gesellschafter managt er zusammen mit Matti Kreutzer den Kanam Grundinvest. Über fünf Jahre liegt er mit einer Performance von 34,5 Prozent deutlich vor seinen beiden Konkurrenten Axa Immoselect und  Hausinvest Global. Und auch das vergangene Krisenjahr hat er gut überstanden (siehe Charts). >> Grafik: Trotz Krise im Plus Doch können Kleinert und Kreutzer das gute Ergebnis auch in der Zukunft  fortschreiben? 2009 und 2010 werden von den Analysten durch die Bank als schwierige Jahre für die Immobilienmärkte eingestuft. Wichtig ist darum, dass in  diesem Zeitraum möglichst wenig Mietverträge auslaufen. Schließlich sind neue Mieter guter Bonität schwer zu finden, die eine entsprechende Anschlussmiete
zahlen können und wollen. Für die Manager des Kanam Grundinvest gibt es in diesem Punkt keinen Grund zur Sorge: Insgesamt laufen in diesen beiden Jahren gerade einmal die Verträge für 7,2 Prozent der Mietflächen aus. Beim Axa Immoselect gilt dies allein schon für 2010 (7,3 Prozent), in diesem Jahr enden noch einmal 5,2 Prozent der Verträge. Am schlechtesten von allen dreien aufgestellt ist der Hausinvest Global: 2009 laufen 11,5 Prozent der Verträge aus, 2010 weitere 14,8 Prozent. Auch beim Leerstand hat der Kanam-Fonds mit 0,7 Prozent der Flächen die beste Ausgangsposition. Aber die anderen beiden Kandidaten sind ebenfalls gut im Rennen. Der Axa Immoselect liegt mit einer Leerstandsquote von 4,4 Prozent hinten, dazwischen der Hausinvest Global mit 3,7 Prozent. In einem Punkt steht der Kanam Grundinvest jedoch vergleichsweise schlecht da: beim Alter der Immobilien im Portfolio. Ein wichtiger Aspekt, wenn es um die Anschlussvermietung nach Auslauf der Verträge geht. Vor allem technische Einrichtungen wie Lift- oder Klimaanlagen veralten schnell und lassen die Betriebskosten in die Höhe schießen. Mieter, deren Vertrag ausläuft, wechseln besonders in wirtschaftlichen Schwächephasen lieber in günstigere Neubauten. Während im Axa Immoselect 64,4 Prozent und im Hausinvest 52,9 Prozent der Objekte nicht älter als zehn Jahre sind, sind es beim Kanam Grundinvest nur 47,9 Prozent. Die Performance des Kanam-Produkts dürfte dies allerdings nicht unter Druck setzen. Krisensichere Lage Grundsätzlich kommt es bei der Vermietbarkeit und Rendite der Immobilien vor
allem aber auf eines an: Lage, Lage, Lage. Und hier unterscheiden sich die drei
Steinanlagen kaum voneinander. Der Kanam Grundinvest ist ein Metropolen-Fonds. Das Management investiert nur in Städten mit großen Gewerbemärkten, „weil die Immobilien dadurch handelbar bleiben“, erklärt Kleinert. Das Portfolio wurde überwiegend noch vor dem Hype zusammengestellt und in den vergangenen zwei Jahren war das Management eher auf der Verkäuferseite. Das gilt grundsätzlich auch für den Axa Immoselect und den Hausinvest Global – Ausnahmen bestätigen die Regel. Auf Länderebene unterscheiden sich die drei Kandidaten hingegen deutlich  voneinander. Der Axa Immoselect hat als reiner Europa-Fonds die drei größten Länderpositionen Frankreich, Deutschland und die Niederlande. Der Kanam Grundinvest investiert in Europa und Nordamerika. Auf den ersten drei Plätzen stehen bei ihm Frankreich, Großbritannien und die USA. Der Hausinvest Global indes ist wesentlich internationaler aufgestellt. Die größte Länderposition ist Singapur, gefolgt von Kanada und Japan. Der Vorteil: ein geringeres Risiko dank breiter Streuung. Schließlich korreliert Asien weniger stark mit den europäischen Märkten. Der Nachteil: Die Volatilität auf den asiatischen Immobilienmärkten ist höher, eine Anlage damit riskanter. Doch der Praxistest zeigt: Über fünf Jahre unterscheidet sich die Volatilität kaum von der der anderen Test-Kandidaten, und an die Performance des Kanam Grundinvest kommt der Hausinvest Global dennoch nicht heran. Drohen Abwertungen? Mit starken Abwertungen ihrer Bestandsimmobilien müssen die Fonds nicht rechnen. Einerseits haben die unabhängigen Sachverständigenausschüsse, die die Bestände laufend beurteilen, in den vergangenen Jahren sehr konservativ bewertet.  Andererseits wurde frühzeitig abgewertet. Dadurch ist die Fallhöhe gering. Denn die hängt vor allem von der Ausgangsbewertung ab. Ein, wenn auch geringes, Tiefschlag-Risiko besteht allerdings beim Kanam Grundinvest und Hausinvest Global: Sie haben mit 36 Prozent derzeit eine vergleichsweise hohe Fremdfinanzierungsquote, bis zu 50 Prozent sind gesetzlich zugelassen. Beim Kauf ihrer Immobilien haben sie vergleichsweise hohe Darlehen aufgenommen. Die Fremdfinanzierung wirkt als Performance-Hebel, solange die Rendite der Immobilien über den Zinskosten der Kredite liegt. Im aktuellen Zinstief ist dies kein Problem. Sollte sich die Situation an den Immobilienmärkten aber unerwartet stark verschlechtern und die Rendite der Objekte abstürzen, wird vor allem die Performance des Kanam-Fonds und des Hausinvest Global mit in die Tiefe gerissen. Der Axa Immoselect hingegen hat nur eine Fremdfinanzierungsquote von 11,9 Prozent, will diese allerdings erhöhen: kurzfristig auf 16 bis 18 Prozent, langfristig auf 30 Prozent. Noch ist von Problemen jedoch nichts zu merken. Die Chancen sind groß, dass das Kanam-Duo seine gute Performance auch in die Zukunft fortschreiben kann. Kleinert und Kreutzer sind optimistisch und rechnen in diesem Jahr mit einer Performance von 5 Prozent. Axa und Commerz Real erwarten höchstens 3 bis 4 Prozent. Axa Immoselect öffnet im Oktober Wer das leicht erhöhte Risiko vom Kanam Grundinvest und Hausinvest Global
scheut und lieber auf etwas Rendite verzichtet, ist mit dem Axa Immoselect ebenfalls gut beraten. Auch er dürfte die schwierigen Krisenzeiten gut überstehen. Einen Vorteil haben der Hausinvest Global und Kanam Grundinvest zudem noch: Ihre Anteile sind derzeit frei handelbar. Investoren kommen nicht nur rein, sondern auch wieder raus. Beim Axa Immoselect hingegen hapert es nach wie vor mit der Rückgabe von Anteilen. Der Fonds soll allerdings so schnell wie möglich wieder öffnen. Voraussetzung ist genügend Liquidität; mindestens 5 Prozent sind gesetzlich vorgeschrieben. Der Hausinvest Global hat derzeit eine Netto-Liquiditätsquote von rund 33 Prozent. Beim Axa Immoselect sind es nur 7,4 Prozent und beim Kanam Grundinvest sogar weniger als 5 Prozent. Kanam-Manager Kleinert gibt dennoch Entwarnung: „Seit Ende  Oktober vergangenen Jahres fließen uns pro Tag etwa eine Million Euro zu.” >> Grafik: Die Kandidaten im Überblick

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