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in Tipps & RatgeberLesedauer: 5 Minuten

Kapital aus Wohneigentum Auf diese 3 Arten lassen sich Immobilien verrenten

Neubausiedlung in Klingberg, Schleswig-Holstein
Neubausiedlung in Klingberg, Schleswig-Holstein: Wer im Alter nur wenig Geld zur Verfügung hat, aber Wohneigentum besitzt, kann aus der Immobilie auch Liquidität ziehen. | Foto: imago images/ Christian Ohde

Eine eigene Immobilie besitzen und trotzdem nicht genügend Geld zum Leben haben – vor diesem Problem stehen viele Rentner, deren Vermögen sprichwörtlich im Eigenheim „verbaut“ ist und deren Rente zu gering ausfällt. Eine beliebte Lösung, um auch ohne Kredit zu mehr Liquidität zu gelangen und dennoch im Zuhause wohnen bleiben zu können, ist die Immobilienrente. Sie ist eine gute Lösung, um die monatliche Rente aufzustocken und Vermögen aus dem Eigenheim verfügbar zu machen – ohne dieses verlassen zu müssen. So kann ein höherer Lebensstandard erreicht oder auch größere Investitionen getätigt werden.

Christian Kuppig,
Foto: Engel&Völkers LiquidHome

Unter dem Stichwort „Eat your bricks“ ist das Thema Immobilienverrentung in Großbritannien und in den USA bereits seit vielen Jahren ein fester Bestandteil der Altersversorgung. In Deutschland hat sich die Immobilienverrentung mit drei Lösungsmodellen etabliert: Leibrente, Nießbrauch und Teilverkauf. Je nach Modell kann der Verkäufer sich die Verkaufssumme entweder als Einmalzahlung oder in Form einer monatlichen Rente auszahlen lassen.

Doch nicht jede Variante kommt gleichermaßen in Frage, sondern bietet je nach Lebenssituation und Zukunftsplänen jeweils Vor- und Nachteile. 

Die Leibrente

Bei der Leibrente wird die Immobilie gänzlich an einen neuen Eigentümer überschrieben. Der vorherige Inhaber erhält im Gegenzug eine lebenslange, meist monatliche Rentenzahlung und darf in der Immobilie bis ans Lebensende wohnen bleiben. Die Leibrente errechnet sich, indem der Wert des Wohnrechts und die Kosten der Instandhaltung vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen werden. Auch Alter und Geschlecht des Verkäufers spielen hier eine Rolle. Die Höhe der Rente wird also an der Lebenserwartung des Verkäufers festgemacht. Sie fällt insgesamt geringer als der tatsächliche Gegenwert der Immobilie aus.

Die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie muss der neue Eigentümer übernehmen und sich daher auch um Reparaturen, Sanierungsarbeiten und Versicherungen kümmern. Die Bewohner haben somit keine laufenden Kosten und weniger Verpflichtungen, erhalten aber oftmals nur eine geringe monatliche Rente, die zudem noch versteuert werden muss. Die Immobilie kann außerdem nicht vermietet, vererbt oder zurückgekauft werden. 

Der Nießbrauch

Beim Nießbrauch findet genau wie bei der Leibrente ein Eigentumswechsel statt. Es wird in der Regel eine Einmalzahlung geleistet. Der ursprüngliche Eigentümer erhält ein lebenslanges, unentgeltliches Nießbrauchrecht an der Immobilie. Das Nießbrauchrecht ähnelt dem Wohnrecht, jedoch endet es nicht mit dem Auszug. Hier gibt es einen wesentlichen Unterschied: Während die Berechtigten eine Immobilie beim Wohnrecht lediglich nutzen und bewohnen dürfen, haben sie beim Nießbrauchrecht auch noch die Möglichkeit, die entsprechenden Räume zu vermieten und Mieteinnahmen daraus zu generieren.

Im Gegenzug sind sie für die Instandhaltung und Versicherung der Immobilie selbst verantwortlich. Größere Umbauarbeiten und Modernisierungen liegen aber in der Regel beim neuen Eigentümer. Die Höhe der Auszahlung beim Nießbrauch errechnet sich aus mehreren Faktoren, wie der Lebenserwartung des Nießbrauchers, den möglichen Mieteinnahmen der Immobilie und dem Kapitalwert. Bei letzterem wird wieder die statistische Lebenserwartung des Nießbrauchberechtigten berücksichtigt. Dieses Modell ist genau wie die Leibrente irreversibel.

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