Gespräch mit DFG-Vorständen „Rendite entsteht nicht immer vor der eigenen Haustür“
Die Deutsche Finance Group bringt institutionelle und private Anleger an einen Tisch. Wie muss man sich das vorstellen?
Neubauer: Grundsätzlich umfasst die Strategie entweder den Aufbau eines Portfolios mit mehreren Investments oder ein vorab definiertes Prime-Investment in Form eines institutionellen Club-Deals. Bei Letzterem steht das Eigenkapital von unseren institutionellen Investoren vorab zur Verfügung, und Privatanleger erhalten nachträglich Zugang zu einer reservierten Eigenkapitaltranche. Bei beiden Strategien tätigen verschiedene Anlegergruppen gemeinsam mehrere oder einzelne, aber in jedem Fall die gleichen Investments.
Müller: Dieser Aspekt ist von großer Bedeutung, da der Club-Deal bereits eine erfolgreiche Due-Diligence-Prüfung vom institutionellen Anleger durchlaufen hat und in der Regel alle Parameter wie Rendite, Risiko, Kosten, Laufzeit und Exit-Strategie feststehen. Natürlich gibt es auch Unterschiede: zum einen in der rechtlichen Ausgestaltung der Investmentstrukturen, zum anderen bei den Gebühren. Im Privatkundengeschäft wird das Eigenkapital in der Regel über Vertriebskanäle in Form von Alternativen Investmentfonds, kurz AIFs, platziert. Diese enthalten naturgemäß andere Kosten als institutionelle Mandate, bei denen das Eigenkapital in einem Betrag vorab zugesagt wird.
Neubauer: Bei einem Club-Deal kooperieren in der Regel mehrere institutionelle Investoren als Partner, um ein befristetes Projekt gemeinsam erfolgreich zu realisieren. Alle Details werden dabei zwischen den beteiligten Investoren vereinbart, und alle wichtigen Entscheidungen werden gemeinsam getroffen. Es handelt sich somit um ein echtes unternehmerisches Immobilien-Investment. Die Vorteile von institutionellen Club-Deals liegen auf der Hand: Die Ausgestaltung ist flexibel, und es handelt sich um maßgeschneiderte Investments, bei denen die Investoren die Kontrolle behalten und viel mitentscheiden können. Anlagestrategien lassen sich somit zielgenau und effektiv realisieren.
Und was muss man sich unter einem Prime-Investment vorstellen?
Müller: Dabei geht es um die kurz- bis mittelfristige Realisierung renditestarker Immobilien in außergewöhnlichen Top-Lagen mit Wertsteigerungspotenzial. Wir reden über Core-Plus-, Value-Add oder opportunistische Strategien. Im Fokus stehen höhere risikoadjustierte Renditen durch Ausnutzen von Marktzyklen, nachfrageorientierte Neubauprojekte, Re-Positionierung von Gebäuden durch Ausmieten von Leerständen oder Sanierung sowie Investitionen in Entwicklungsprojekte.
Dafür unterhält Ihr Unternehmen eine eigene Investment-Plattform. Was hat der Anleger davon?
Neubauer: Darüber finden wir renditestarke Off-Market-Investments. Unsere Strategie ist es, über eigene Asset-Management- Teams in den jeweiligen Märkten professionelle Investment-Partnerschaften aufzubauen. Unsere Vor-Ort-Teams in Deutschland, Großbritannien, Spanien und den USA verfügen über ein großes Netzwerk zu institutionellen Marktteilnehmern aus den Bereichen Private Equity Real Estate, Immobilien und Infrastruktur. Das sichert uns den Zugang zu Investitionsstrategien, die dem breiten Markt so nicht zur Verfügung stehen. Zu unseren Kernkompetenzen gehört darüber hinaus die Strukturierung von Investments über institutionelle Mandate, Club-Deals und Fondsstrategien.
Inwiefern unterscheiden sich Private Equity Real Estate und Infrastruktur-Themen von klassischen Immobilienanlagen?
Neubauer: Unter Private Equity Real Estate verstehen wir Beteiligungen an nicht börsennotierten Unternehmen der Immobilienbranche. Das Spektrum ist dabei vielfältig und umfasst Unternehmen, die sich unter anderem mit unbebauten Grundstücken, Immobilien-Projekten, Immobilien jeglicher Nutzungsart, Immobilienkrediten und Hypotheken beschäftigen. Letztendlich handelt es sich dabei um Unternehmen mit werthaltigen hinterlegten Immobilen-Assets. Bringen wir uns ein, wollen wir dann auch das Sagen haben und nicht nur Finanzier sein.
Müller: Infrastruktur-Investments bieten laufende Erträge, eine geringe Volatilität und eine niedrige Korrelation mit traditionellen Anlagen und werden wegen ihres hohen Finanzierungsbedarfs in der Regel über Investoren-Partnerschaften und Fondsstrategien realisiert. Die Deutsche Finance Group investiert meist in Infrastrukturthemen, die immobilienbezogene Komponenten aufweisen, zum Beispiel den Einzelhandel als Bestandteil der öffentlichen Nahversorgung, Studentenwohnheime und Senioren-Residenzen als Bestandteil sozialer Infrastruktur sowie Tank- und Raststätten als Ergänzung wirtschaftlicher Infrastrukturanlagen.
Warum nicht größere Projekte wie Flughäfen, Mobilfunktürme oder Netzwerkbetreiber?
Müller: Weil mit diesen klassischerweise ein hoher Finanzierungsbedarf einhergeht und zudem die politischen Rahmenbedingungen im Fokus stehen. Dann sind selbst wir nur ein kleiner Investor, können nicht mitgestalten und tätigen daher lieber Investments, die wir kontrollieren können.
