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Bürogebäude im Londoner Stadtviertel Docklands, ehemaliges Hafengebiet: Arbeiten mehr Menschen im Homeoffice, könnte die Nachfrage nach Büroimmobilien sinken.  | © imago images / Jochen Tack Foto: imago images / Jochen Tack

Corona-Krise zwingt zum Stadtumbau

Immobiliendepots werden jetzt zur Baustelle

Städte tragen heute etwa 80 Prozent zum globalen Bruttoinlandsprodukts (BIP) bei und dieser Anteil dürfte weiter steigen. Zweifellos wird der Covid-19-Ausbruch Einfluss auf die Gestaltung unserer Städte sowie auf die Art und Weise haben, wie wir arbeiten und leben. Die Krise ist aber auch eine Chance, seit langem bestehende Probleme zu lösen. Da die Zinsen und Anleiherenditen fast überall auf der Welt sehr niedrig oder negativ sind, wird die Immobilienbranche weiterhin Investoren locken. Für Anleger ist es jedoch wichtig, sich auf Veränderungen einzustellen.

Von der Corona-Krise stark betroffen ist der Einzelhandel. Nach der Pandemie wird es weniger traditionelle Geschäfte geben. Der stationäre Handel hatte bereits vor der Krise Probleme: Jedes zehnte Geschäft stand leer. Der Lockdown hat diese Entwicklung verstärkt. Auf lange Sicht werden nur Einzelhändler an beliebten Standorten überleben, die ein Einkaufserlebnis bieten oder Freizeitaktivitäten integrieren. Entsprechend werden die Mietpreise vielerorts unter Druck geraten. Für Lagerung und Logistik im Online-Verkauf hingegen benötigen Firmen mehr Fläche.

Weniger Büros, dafür mehr Fläche

Büroflächen in Städten könnten ebenfalls Covid-19 zum Opfer fallen. Hunderte Millionen Menschen haben weltweit im Homeoffice gearbeitet. Der Trend dürfte sich auch nach der Krise fortsetzen. Dass der traditionelle Büroalltag der Vergangenheit angehört, ist jedoch zu kurz gedacht. Büros haben eine Zukunft – selbst, wenn nicht alle Beschäftigten jeden Tag am Firmensitz arbeiten. Menschen sind soziale Wesen. Wir brauchen den Austausch mit Kollegen, um innovativ zu sein und gemeinsam etwas zu erreichen. Das gilt heute mehr denn je: Weil viele Routineaufgaben inzwischen automatisiert sind, werden die verbleibenden 80 Prozent der Arbeitsinhalte, für die Kreativität essenziell ist, in Teams erledigt.
Dennoch könnte so manches Bürogebäude in Zukunft leer stehen. Nicht jedes Unternehmen wird die Krise überleben. Vor allem kleinere Firmen könnten Mietkosten sparen und sich gegen Büroräume entscheiden. Für ältere Gebäude außerhalb der Städte Mieter zu finden, dürfte damit schwieriger werden. Eine Möglichkeit wäre, Büroimmobilien in Wohnungen umzuwandeln.

Im Gegenzug wird es aber auch Unternehmen geben, die ihre Büros erweitern, um die Einhaltung von Abstandsregeln zu ermöglichen. Die durchschnittliche Fläche, die einzelne Mitarbeiter zur Verfügung haben, hat sich in den vergangenen zwanzig Jahren halbiert. Nun kehrt sich der Trend um: Großzügige moderne Büros werden zum Argument, um Fachkräfte zu halten und neue Talente anzuziehen.

Schätzungen der Immobilienagentur Knight Frank zufolge sind pro Mitarbeiter 12,5 Quadratmeter notwendig, um ein Büro abstandskonform einzurichten. In der Londoner Innenstadt haben Mitarbeiter im Schnitt 11,7 Quadratmeter zur Verfügung, im Geschäftsviertel Docklands sind es nur 9,7 Quadratmeter.

Viele Firmen dürften zudem an anderer Stelle nachrüsten und etwa in automatische Türen, einen App-gesteuerten Kantinenbetrieb, neue Aufzugsysteme oder eine verbesserte Luftzirkulation investieren. Auch Konzepte, bei denen Mitarbeiter abwechselnd im Homeoffice arbeiten und sich im Büro einen Arbeitsplatz teilen, könnten häufiger werden.

Keine Erholung bei Hotelimmobilien in Sicht

Bis sich der Teil der Immobilienwirtschaft, der auf Tourismus und Reiseverkehr angewiesen ist, erholt hat, wird es lange dauern. Mithilfe von Technologie könnten Hotels versuchen, Kosten zu senken und Kontakte zu minimieren. Ziele, die eher von Geschäftsreisenden angesteuert werden, trifft die Krise härter als Urlaubsländer. Touristen aus dem eigenen Land werden für Hotels wichtiger.

Auch der Wohnimmobiliensektor steht vor Veränderungen. Wer von zu Hause aus arbeitet, benötigt Platz und Ruhe. Die Zahl der Arbeitszimmer könnte daher in Wohnungsanzeigen ebenso wichtig werden wie die Zahl der Schlafzimmer.

Wohngemeinschaften dürfte es weiterhin geben – allein aus finanziellen Gründen. Aber auch bei geteilten Wohnungen wird mehr Platz wichtiger. Unterkünfte für Studierende waren bis vor kurzen ein Garant für regelmäßige Erträge. Dieses Immobiliensegment steuert nun auf eine jahrelange Flaute zu, weil Studierende aus dem Ausland wegbleiben und Universitäten auf Online-Vorlesungen umstellen.

Kein Ende ist beim Trend zum suburbanen Wohnen in Sicht. Familien mit kleinen Kindern dürften nach der Corona-Erfahrung eher in städtische Außenbezirke ziehen, vor allem, wenn sich flexibles Arbeiten etabliert hat und sie nicht mehr jeden Tag zur Arbeit fahren müssen. Innerhalb der Städte wird der Pendelverkehr umweltfreundlicher, weil Arbeitnehmer aus Angst vor Infektionen eher das Fahrrad nehmen oder auch zu Fuß gehen. Dadurch nimmt die Bedeutung des öffentlichen Personennahverkehrs zumindest vorübergehend ab. Insbesondere mit E-Bikes lassen sich Ziele in Innenstädten schneller und bequemer erreichen.

Um Risikogruppen besonders zu schützen, rückt die generelle Luftqualität in den Fokus. Tatsächlich sind Städte und Ballungszentren für 70 Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen verantwortlich. Es ist absehbar, dass in großen Städten beim Hauskauf oder der Wahl eines Bürostandorts künftig die Luftqualität stärker als bislang berücksichtigt wird.

Rechenzentren und Sportstätten als Bausteine fürs Portfolio

Zu den Gewinnern der Covid-19-Krise in der Immobilienbranche gehören Rechenzentren, die zu den neuen Lieblingen der Investoren avanciert sind. Ebenso setzen Anleger bei der Kapitalanlage auf medizinische Einrichtungen sowie Fitness- und Wellnessangebote; in der Erwartung, dass die Pandemie auch zukünftig zu einem stärkeren Gesundheitsbewusstsein führt. Zugleich dürften nicht nur große Online-Händler profitieren, sondern auch kleine Logistiker, die die sogenannte letzte Meile zum Kunden abdecken.

Insgesamt sind alle Immobiliensektoren von Veränderungen betroffen. Da 70 Prozent der Gebäude in Europa älter als 20 Jahre sind, bedarf es enormer Investitionen, um die Corona-Disruption zu finanzieren. Es gilt: Mit dem Umbau, der im urbanen Umfeld jetzt erfolgen wird, muss auch das Depot zur Baustelle werden.

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