Wohnen in Deutschland Forscher warnen vor Immobilienblase in 12 Städten

Berlin

Berlin | © imago images / photothek

Fernsehturm in Berlin. © imago images / photothek

Blasengefahr: eher hoch
Kaufpreis (Bestand, 80 qm): 289.500 Euro
Kaufpreis (Neubau, 80 qm): 397.200 Euro
Miete (80 bis 100 qm): 1.290 Euro

In vielen deutschen Top-Städten ist die Blasengefahr am Immobilienmarkt schon seit Jahren hoch. Das geht aus Analysen des Berliner Marktforschungsinstituts Empirica hervor. Demnach ist die Wahrscheinlichkeit einer Blase umso höher, je eher

  • die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen (Teilindex Vervielfältiger)
  • die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen (Teilindex Preis-Einkommen)
  • in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden (Teilindex Fertigstellungen)
  • immer mehr Kredite aufgenommen werden (Teilindex Baukredite)

Diese vier Indikatoren – Vervielfältiger, Preis-Einkommens-Verhältnis, Fertigstellungen je Einwohner und Wohnungsbaukredite relativ zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) – messen Empirica-Analysten vierteljährlich. Aus den Ergebnissen erstellen sie einen Blasenindex. Die regionale Blasengefahr steigt in dem Index, wenn die entsprechenden Vergleichswerte aus dem Jahr 2004 überschritten werden.

Die Analyse für das dritte Quartal 2020 zeigt deutlich Veränderungen bei der Blasengefahr in Schrumpfungsregionen. Empirica zufolge überschreiten diese zum erstem Mal seit 15 Jahren die Nullmarke. Grund dafür sei in erster Linie die hohe Zahl an Fertigstellungen. Sie stieg Empirica zufolge in diesem Jahr von 1,6 auf 1,9 Wohnungen pro Tausend Einwohner. Zum Vergleich: Auf Bundesebene sind in den vergangenen zwei Jahren 3,4 Wohnungen pro Tausend Einwohner gebaut worden. Außerdem kletterte laut Empirica in Schrumpfungsregionen in diesem Jahr das Preisniveau von Immobilien im Verhältnis zu Einkommen und Mieten.

In Köln zeigt sich hingegen ein anderer Trend: Dort ist die Zahl der Fertigstellungen von 3,4 Wohnungen pro Tausend Einwohner im Vorjahr auf 2,1 Wohnungen pro Tausend Einwohner gesunken. Dadurch schwächt sich das Blasenrisiko der Stadt von „eher hoch“ auf „mäßig“ ab, obwohl sich Preis-Einkommens-Relation und Vervielfältiger im Aufwärtstrend befinden. In Leipzig wiederum erhöht sich das Blasenrisiko am Immobilienmarkt. In der aktuellen Empirica-Analyse steigt der Teilindex Vervielfältiger dort zum ersten Mal über die rote Marke, das Blasenrisiko ist „eher hoch“. 

DAS INVESTMENT stellt alphabetisch zwölf deutsche Großstädte mit mäßiger bis hoher Blasengefahr am Immobilienmarkt vor, die vom Marktforschungsinstitut Empirica ausgewiesen werden. Die Angaben beziehen sich auf das dritte Quartal 2020. Kaufpreise und Mieten stammen vom Online-Portal Immowelt. Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren in den Monaten Januar bis Juni 2020 auf immowelt.de inserierte Wohnungen mit drei Zimmern und 80 Quadratmetern im zweiten Stock. Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren im ersten Halbjahr 2020 angebotene Wohnungen mit einer Fläche von 80 bis 120 Quadratmetern.

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