Immobilien östlich der Oder Was der Wohnungsmarkt Polen zu bieten hat
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt treibt viele Investoren zur Verzweiflung. Die Renditen sind extrem niedrig, Mietsteigerungspotenziale gibt es nur noch sehr begrenzt, und der Staat greift mit immer drastischeren Maßnahmen in die Vermietung ein – Stichwort Mietpreisbremse und Mietendeckel. Hinzu kommen unsichere Langfrist-Perspektiven wie der demografische Wandel, die Immobilien-Investoren berücksichtigen müssen.
In den klassischen westeuropäischen Metropolen sieht es kaum besser aus: Mitte 2020 lagen beispielsweise die Spitzenrenditen in Barcelona bei 3,5 Prozent, in Paris bei 2,5 Prozent, in London bei 3,75 Prozent und in Kopenhagen ebenfalls bei 3,5 Prozent. Spitzenreiter im negativen Sinne ist Stockholm mit 1,5 Prozent. An dieser Situation hat auch die Corona-Pandemie nichts geändert.
Eine interessante Alternative, die bislang noch vergleichsweise wenig Beachtung findet, ist der polnische Wohnungsmarkt. In der Hauptstadt Warschau liegen die Spitzenrenditen bei 5,25 Prozent, in den Vororten und anderen großen Städten wie Breslau, Danzig und Krakau reichen sie bis 6,0 Prozent. Unterm Strich sind die Renditen um 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte höher als in Westeuropa. Dieses Renditeplus sollte ausreichen, um den Markt einer genaueren Betrachtung zu würdigen. Wo existieren Risiken, und wo liegen die Chancen auf dem polnischen Wohnungsmarkt?
Qualität des Wohnungsbestandes entspricht nicht modernen Anforderungen
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Zuerst zu den Chancen: Betrachtet man den Markt, dann fällt als erstes der hohe Anteil der Eigentumswohnungen im Vergleich zu den Mietwohnungen auf. Mit 84 Prozent lebt die große Mehrheit der Polen in Eigentumswohnungen. Nur 16 Prozent mieten. Dies ist ein deutlicher Unterschied zu Deutschland, wo rund 58 Prozent zur Miete wohnen. Allerdings ist in Polen die Qualität bei beiden Arten von Wohnungen in der Regel nicht sehr hoch und genügt modernen Anforderungen nicht mehr. Der Grund: Bei den Eigentumswohnungen handelt es sich zum großen Teil um Plattenbauten aus den 1960er bis 1980er Jahren, bei den Mietwohnungen entfällt der größte Teil auf kommunale Wohnungsunternehmen. Ein freier Wohnungsmarkt – abseits der kommunalen Wohnungsunternehmen – existiert kaum und ist erst im Entstehen begriffen.
Dem geringen Angebot an Mietwohnungen steht eine große Nachfrage gegenüber, die nicht bedient werden kann. Dies gilt vor allem für die großen Städte. Und perspektivisch wird die Nachfrage weiter anstiegen: Bis 2030 wird der Anteil der Bevölkerung in den Städten auf rund 60 Prozent anwachsen, parallel dazu nimmt die Anzahl der Haushalte zu. Vor allem jüngere, gut ausgebildete Menschen zieht es in die Städte. Diese Gruppe ist dem Wohnen zur Miete gegenüber aufgeschlossener als die Generation davor. Mieten wird bevorzugt, weil es mehr Flexibilität erlaubt und geringeren finanziellen Druck mitbringt als der Kauf einer Wohnung.
Geringe Regulierung und steigende Mieten
Neben der hohen Nachfrage ist die geringe Regulierung des Mietmarktes einer der großen Vorteile für Investoren. Das Wohnungsmietrecht ist in Polen kaum reguliert. Die hohe Nachfrage und die geringe Regulierung führen zu steigenden Mieten. In allen wichtigen Städten nahmen die Mieten laut Amron Centre Analysis zwischen Q3 2016 und Q3 2020 relativ kontinuierlich zu.
