Immobilienfonds: Schäuble gibt nach

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Die gute Nachricht zuerst: Es soll nun doch weiterhin neue offene Immobilienfonds geben können. Das sieht zumindest der neue Gesetzesentwurf vor, den das Bundesfinanzministerium (BMF) nun vorgelegt hat. Er soll die EU-Richtlinie für alternative Investments (AIFM) in Deutschland umsetzen. Es geht unter anderem um neue Regeln für eben jene offenen Immobilienfonds aber auch um geschlossene Beteiligungen.

Gerade offene Immobilienfonds stecken in harten Zeiten. Durch hohe Mittelabflüsse sind einige von ihnen in Geldnot geraten. Sie mussten schließen und lösen sich nun auf. Dafür verkaufen sie alle Immobilienbestände und zahlen ihre Anleger aus. Und das war’s dann.

Um so etwas künftig zu verhindern, wollte das BMF noch im Sommer solche Anlagevehikel ab Mitte kommenden Jahres verbieten. Im neuen Entwurf ist das vom Tisch. Allerdings sollen ab 21. Juli 2013 neue Regeln gelten. So sollen Gesellschaften für offene Immobilienfonds bei neu aufgelegten Produkten nur noch viermal im Jahr Geld einsammeln dürfen. Wer Geld neu anlegt, soll es nur noch nach einer Mindesthaltedauer von zwei Jahren zu festen Terminen einmal im Jahr abrufen können. Das eigentlich geplante Maximum von 30.000 Euro für Entnahmen soll hier nun aber doch nicht gelten. Für Altanleger steht dagegen bereits sowieso schon fest: Sie kommen pro Halbjahr an lediglich maximal 30.000 Euro heran. Das steht im neuen Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz.

Damit würden offene Immobilienfonds der Anlageklasse „Immobilie“ sicherlich besser gerecht. Denn die ist nun mal eine illiquide Anlageklasse, Käufe und Verkäufe sind langwierige Vorgänge. Das größte Problem in der Vergangenheit war, dass die Fonds für Anleger börsentäglich unbegrenzt verfügbar waren. Die neuen Regeln würden dafür sorgen, dass zerstörerische Rein- und Rausspielchen von kurzfristig orientierten Anlegern vorbei sind. Die Immobilienmanager könnten besser und solider planen – Grundvoraussetzung für eine Immobilienanlage.

Dass das Ministerium sich nunmehr gemäßigt gibt, liegt nicht zuletzt an der Finanzlobby. Der Verband Geschlossene Fonds, der Fondsverband BVI und der Zentrale Immobilienausschuss haben sich monatelang gegen die Pläne vom Sommer gewehrt. Insofern ist das Einlenken schon ein Teilerfolg. Trotzdem gibt es noch einiges zu tun. So sieht es der BVI beispielsweise kritisch, dass neue offene Immobilienfonds nur viermal im Jahr Geld einsammeln dürfen. Für Anleger und Fondsvertrieb sei so etwas nicht hilfreich. Ebenso entspreche der Rücknahmetermin einmal im Jahr nicht der Praxis. So könnten Anleger beispielsweise keine monatlichen Auszahlpläne einrichten, etwa um ihre Rente aufzubessern. Und schließlich bemängelt der BVI, dass bei den geplanten Regeln Alt- und Neuanleger in den Altfonds unterschiedlich behandelt würden.

Ebenfalls etwas moderater sollen die neu geplanten Regeln für geschlossene Fonds ausfallen. So sollen die Beteiligungsvehikel bis zu 60 Prozent des Kaufobjekts über Kredite finanzieren dürfen. Noch im Sommer sollte diese Grenze künftig bei 30 Prozent liegen und damit die Fonds auf eine größere Eigenkapitalbasis stellen.

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