Immobilienmarkt Deutschland Immobilien-Investments rechtzeitig strukturieren

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Deutschland schrumpft, die Geburtenrate ist rückläufig und in wirtschaftlich angespannten Zeiten wollen Paare lieber nur ein Kind als zwei oder mehr – diese Tatsache ist gerade einmal zehn Jahre her. 2008 erreichte die Bevölkerungsentwicklung Deutschlands damals einen Tiefpunkt.

Erst durch einen höheren Wanderungssaldo innerhalb Europas und mehr Zuwanderer in den letzten Jahren lautet die heutige Prognose für die kommenden Jahre ganz anders. In der Bundesrepublik werden 2030 voraussichtlich vier Millionen Menschen mehr leben. Das schafft neue Fragen: Werden dann noch alle einen geeigneten Job finden und einen für sie passenden Wohnraum? Reicht der Platz in den Ballungsräumen aus?

Daniel Preis, Domicil Real Estate

Wachsenden Bevölkerung

Die aktuelle Vorausschau der Allianz und des Prognos-Institutes in der Studie „Deutschland 2045“ ist ein wichtiges Signal für den deutschen Immobilienmarkt. Demnach reicht die Zahl neu gebauter Wohnungen in Zeiten einer wachsenden Bevölkerung vielerorts nicht aus.

Auch werfen die Entwicklungen bei jenen Fragen auf, die bisher ihr Geld in Wohnimmobilien investierten und dies als gute Anlage in Betongold ansahen. Wenn die Situation wie bisher bliebe, würde sich nicht viel ändern. Verändert sich aber der Markt, dann sollte die Strategie überdacht werden. Insofern muss gerade der Kapitalanleger ein paar wichtige Punkte beachten.

Umsichtiges Agieren gefragt

Ist ein Immobilien-Investment gut geplant, besteht die Chance auf eine jährliche Rendite von 3 Prozent oder mehr. Dabei ist das Kriterium der steigenden Bevölkerungszahl nur ein Merkmal von vielen. Schließlich ist das Wachstum nicht flächendeckend. Beispielsweise in der Mitte Deutschlands finden sich zahlreiche Regionen mit Bevölkerungsschwund. Mit Ausnahme größerer Städte nimmt diese Entwicklung Richtung Osten zu. Auch im Norden und Westen Deutschlands geht die Landbevölkerung in Teilen zurück. Derlei Kriterien sollte ein Anleger, der eine Investition plant, kennen. Es kommen noch weitere Faktoren hinzu, die er ebenfalls berücksichtigen sollte:

  • Interessenten sollten in einer Region nach einem geeigneten Objekt suchen, in der die Mieten nicht zu hoch sind und ausreichend Steigerungspotenzial besteht. Das ist häufig in Randlagen der Fall, die sich innerhalb von Metropolregionen befinden. Wer etwa im prosperierenden Nürnberg ein Investment sucht, sollte teure Citylagen meiden. Besser bietet sich das im Ballungsraum gelegene Fürth an. Ähnliches gilt für den Stadtteil Horn, an den zunächst wenige denken, wenn sie ein Wohn-Investment in der norddeutschen Metropole Hamburg planen.

Im Westen des Landes muss es auch nicht immer gleich Düsseldorf sein. So entwickeln sich etwa die Mieten in der Stadt Essen (580.000 Einwohner) kontinuierlich nach oben. Laut vdp Research stiegen Alt- und Neubaumieten im Jahr 2017 um 5,7 Prozent. Damit ist Essen ein geeigneter Standort für Anleger. Doch nicht allein die Größe der Stadt ist entscheidend. So genannte Schwarmstädte können eine Alternative sein.

  • Im Einzugsgebiet von Metropolstädten spielen die Schwarmstädte eine wichtige Rolle. Besonders sie ziehen junge Leute an. Beispielsweise investieren neben München immer mehr Menschen in Ingolstadt, das nur 30 ICE-Minuten vom Hauptbahnhof der bayerischen Landeshauptstadt entfernt ist. Gerade Schwarmstädte verfügen über hervorragende Bildungseinrichtungen, einen wachsenden Jobmarkt und verzeichnen einen starken Zuzug.

Doch nicht nur die Makrolage ist ausschlaggebend. Eine sehr hohe Bedeutung kommt auch der Mikrolage zu. Ein Anleger sollte das Augenmerk dabei nicht allein auf Szeneviertel richten. Es ist klug, in Objekte am Stadtrand zu investieren, die Entwicklungspotenzial aufweisen.