IREBS-Institut für Immobilienwirtschaft Zweiklassengesellschaft bei offenen Immobilienfonds

Steffen Sebastian, stellvertretender Geschäftsführer des IREBS Instituts für Immobilienwirtschaft und Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. | © IREBS

Steffen Sebastian, stellvertretender Geschäftsführer des IREBS Instituts für Immobilienwirtschaft und Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. Foto: IREBS

Betrachtet man die Renditen von offenen Immobilienfonds für institutionelle Investoren und von offenen Immobilienfonds für Privatanleger, könnte man meinen, dass die besseren Immobilien für institutionelle Fonds reserviert sind und den privaten nur die schlechteren Objekte bleiben. Die Renditeunterschiede sind beträchtlich: Die offenen Immobilien-Spezialfonds, haben laut Finanzdienstleister MSCI in den letzten fünf Jahren eine durchschnittliche Rendite (Total Return) von 4,5 Prozent jährlich erzielt. Betrachtet man innerhalb dieser Gruppe nur die Deutschlandfonds, sind es sogar 6,2 Prozent im Jahr.

Ein deutlich anderes Bild bieten dagegen die offenen Immobilien-Publikumsfonds, in die Privatanleger investieren können: Betrachtet man hier die Renditen der letzten fünf Jahre, erzielte das Gros der Fonds zwischen zwei und drei Prozent pro Jahr. Laut MSCI lag der durchschnittliche Total Return in den letzten fünf Jahren mit 1,9 Prozent per anno sogar noch niedriger. Das bedeutet: Die Renditen von Spezialfonds liegen um mehr als 200 Basispunkte über denen der Publikumsfonds. Allerdings gibt es im Immobilienfondsgeschäft keine Zweiklassengesellschaft, in der nur professionelle Anleger Zugang zu guten Immobilien haben. Die wirklichen Gründe für den Renditeunterschied liegen woanders.

Eine der Hauptursachen ist, dass die Publikumsfonds im Vergleich deutlich stärker reguliert sind. Die Intention des Gesetzgebers war es dabei, ein wirkliches Core-Produkt zu schaffen, das auch Privatanleger ohne große Expertise für ihre Altersvorsorge nutzen können. Die Regulierung der Spezialfonds ist im Vergleich dazu flexibler. Das Kalkül des Gesetzgebers hierbei war, dass es sich bei den Anlegern selbst um Profis handelt, die genau wissen, welche Risiken sie eingehen.