Warenlager von Amazon in Peterborough, England (Foto: Getty Images)

Warenlager von Amazon in Peterborough, England (Foto: Getty Images)

Klicks und Bricks

Logistikimmobilien etablieren sich als Anlageklasse

2,2 Milliarden Euro wurden 2013 in deutsche Logistikimmobilien investiert. Laut einer Analyse der Immobilienberatung CBRE sind das satte 25 Prozent mehr als im Vorjahr und rund 300 Millionen Euro mehr als in den Jahren 2010 und 2011 zusammen.

„In der Summe entwickelte sich aus dem einstigen Nischenprodukt im Laufe der vergangenen Jahre eines der beliebtesten Allokationsziele am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien“, sagt Kai Oulds, Leiter der Abteilung Logistik-Investments von CBRE Deutschland.

Hinter den traditionell stärksten Immobilienklassen Büro und Einzelhandel habe sich das Segment mit einem Anteil von 7,1 Prozent am Gesamt investitionsvolumen inzwischen als drittstärkste Immobilienanlageklasse etabliert.

Fast alle Warensendungen und Güter des täglichen Bedarfs finden auf dem Post- oder Verkehrsweg Einzug in unsere Briefkästen und die örtlichen Geschäfte. Haupttreiber des Logistikmarkts ist der traditionelle Einzelhandel. Doch mit zweistelligen Wachstumsraten kommt die Dynamik aus dem E-Commerce, dem Handel mit Waren über das Internet.

Knapp ein Fünftel aller Einkäufe in Deutschland werden inzwischen online abgewickelt. 2013 wurden knapp 39 Milliarden Euro umgesetzt. Tendenz steigend. 2015 sollen es bereits über 42 Milliarden Euro sein.

In den drei größten europäischen E-Commerce-Märkten Deutschland, Frankreich und England hat sich der Online-Handel in den vergangenen fünf Jahren fast vervierfacht. 2017 soll der E-Commerce europaweit 191 Milliarden Euro Umsatz erwirtschaften, eine Steigerung von rund 70 Prozent.

Privatanleger, die über ein Immobilien-Investment an dieser Wachstumsstory teilhaben wollen, müssen allerdings die Lupe zücken. Bei offenen Immobilienfonds ist der Anteil meist gering. Im Schnitt sind es knapp 4 Prozent des Portfolios, hat eine Untersuchung des Berliner Analysehauses Scope ergeben.

Die Fondsgesellschaften spielen das Thema vor allem über Immobilien-Spezialfonds. So haben etwa Fidelity, UBS und die Sparkassen-Tochter Deka Produkte für institutionelle Investoren im Angebot.

Die Scope-Analysten rechnen zwar damit, dass das Interesse der offenen und Immobilien-Spezialfonds weiter anhalten wird. „Schon alleine wegen der überhitzten Büro- und Wohnimmobilienmärkte“, sagt Sonja Knorr. „Logistikimmobilien bieten einfach interessantere Rendite-Risiko-Profile.“

Dennoch dürften die Objekte auch weiterhin eine Nischenrolle in den Portfolios spielen, wie eine Umfrage von DAS INVESTMENT unter den Anbietern der fünf größten offenen Immobilienfonds auf dem deutschen Markt bestätigt.

Am meisten Logistikobjekte darf demnach der Deka-Immobilien Europa (WKN: 980956) beimischen: 5 bis 10 Prozent. Beim Grundbesitz Europa (980700) sind es 5 bis 7 Prozent und bei den Fonds von Union Investment sogar nur 2 bis 3 Prozent.

7,25 Prozent Ausschüttung pro Jahr


Wer 10.000 Euro und mehr auf der hohen Kante hat, findet immerhin ein Produkt auf dem Beteiligungsmarkt, das ausschließlich in Logistikimmobilien investiert: den Aquila Real Estate Invest 1. Fondsmanager Rolf Zarnekow hat vier Logistikimmobilien in Berlin, Rendsburg und Koblenz gekauft, die allesamt zu 100 Prozent an die Otto-Tochter Hermes vermietet sind. Ein zu hohes Risiko?

„Nein, im Logistikbereich sind Ein-Mieter-Gebäude die Regel, und Hermes ist eine sehr bonitätsstarke Adresse“, sagt Axel Stiehler, Geschäftsführer von Aquila Capital, und weiter: „Natürlich kann man nicht mit hundertprozentiger Sicherheit sagen, ob nach zehn Jahren alle Verträge verlängert werden.“ Doch die Wahrscheinlichkeit sei hoch.

Stiehler: „Hermes hat ein Drittel der Erstellungskosten zusätzlich in die Infrastruktur investiert. Und wir haben mit dem Projektentwickler Casaplan zusammengearbeitet, bei dem Hermes in den vergangenen 20 Jahren rund 75 Prozent der Mietverträge verlängert hat.“

Aquila hat dennoch Leerstand einkalkuliert. „Wir sind davon ausgegangen, dass Hermes drei Immobilien weitermietet. Für eine haben wir einen Leerstand von fünf Monaten und einen Mietabschlag von 30 Prozent angesetzt“, erklärt Stiehler. Das Emissionshaus rechnet mit Ausschüttungen von 7,25 Prozent pro Jahr.


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