Björn Drescher über die Zukunft der offenen Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds werden gebraucht
Die Frage, „wer braucht eigentlich noch offene Immobilienfonds“?“, beantwortete Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, sehr deutlich: „Annähernd jeder private und institutionelle Investor!“
Diese pauschale Aussage macht er an der Liebe der Deutschen zur Immobilienanlage fest, in der gemessen am Gesamtvermögen der Bevölkerung rund 51 Prozent der Mittel investiert sind. Gründe für die Popularität sieht er vor allem in den Assoziationen Inflationsschutz, Altersvorsorge, Sicherheit der Kapitalanlage, stabile Einkünfte, und geringe Wertschwankungen. Hinsichtlich dieser Erwartungshaltung hält er Zweifel zwar für ange¬bracht, die Vorstellungen der Anleger sind für ihn jedoch eindeutig.
Mahnend hebt er allerdings den Finger hinsichtlich des Hangs der Deutschen zur Direktanlage in Wohnimmobilien in Form von Eigenheimen und vermietetem Eigentum. Problematisch erachtet er in diesem Zusammenhang neben der Frage der Liquidität und der demografischen Risiken ins¬besondere die hohen Investitionsvolumina und Transaktionskosten sowie die mangelnde Diversifikation und hinterfragt ebenso die Expertise wie auch die Transparenz bei der Objektauswahl.
Transformationsmöglichkeiten indirekter Immobilienanlagen wie beispielsweise Fonds bleiben in seinen Augen leider zu häufig ungenutzt. Entscheidend kommt es bei der Auswahl offener Immobilienfonds für ihn auf die Größe der Produkte an (größer als zwei Milliarden Euro wäre gut), sowie auf eine angemessene Diversifizierung hinsichtlich der Regionen und Nutzungsarten.
Investments dieser Art sollten nach seiner Einschätzung in konservativen Portfolios zwischen 5 und 20 Prozent ausmachen. Geschlossene Fondskonstruktionen (Beteiligungsformen) hält Sebastian aus Sicht von Privatanlegern für ungeeignet: Unternehmerische Risiken, mangelnde Diversifizierung, vergleichsweise hohe Kosten, lange Laufzeiten und Liquiditätsaspekte.
Einen sinnvollen Anlegerkreis sieht er allenfalls bei besonders fachkundigen und anspruchsvollen, zumeist institutionellen Anlegern. Umso mehr, als die steuerlichen Vergünstigungen weitestgehend abgebaut wurden.
