Gerd Kommer und Alexander Weis Immobilien bringen Kleinvermietern mehr Risiko als Rendite

Wirtschaftsstudenten lernen im Grundstudium: Der Preis eines Gutes in einem funktionierenden Markt tendiert in Richtung des Preises des Kostenführers, also dem günstigsten Preis auf dem Markt. Alle teureren Anbieter müssen dem günstigsten Anbieter preislich nach unten folgen, andernfalls wird ihr Gut nicht oder nicht vollständig abgenommen – das ist auch auf dem Wohnungsmarkt nicht anders. Der Kostenführer diktiert den Marktpreis und auf dem Mietwohnungsmarkt sind das die gewerblichen Vermieter – nicht die privaten. Warum?

Ganz einfach, die gewerblichen Vermieter besitzen aufgrund des gegenüber dem privaten Kleinvermieter viel größeren Volumens ihrer Immobilienkäufe und ihrer Immobilienbewirtschaftung enorme Kostenvorteile. Gewerbliche Immobilieninvestoren besitzen nicht nur große Kostenvorteile, sondern auch Kompetenzvorteile vor Kleinvermietern. Da ein Kompetenzvorsprung schwerer zu messen ist, gehen wir in diesem Beitrag nicht weiter auf ihn ein. Seine Berücksichtigung würde die hier vertretene argumentative Linie jedoch noch verstärken. Daher sind sie es, die tendenziell den Marktpreis (die Miethöhe) bestimmen, an der sich alle zu orientieren haben. Da Märkte sich kontinuierlich verändern und von keinem kleinen Marktteilnehmer beeinflussen lassen, können die privaten Vermieter in diesem Hase-Igel-Rennen nur mithalten, wenn sie sich im Vergleich zu gewerblichen Vermietern mit einer niedrigeren Rendite zufriedengeben.

Viele Vorteile für gewerbliche Vermieter

Bei allen nachfolgend genannten Einflussfaktoren, die die Anschaffungskosten und laufenden Kosten von Vermietungsimmobilien betreffen, haben gewerbliche Großvermieter beträchtliche wirtschaftliche Vorteile gegenüber Kleinvermietern. In Einzelnen betrifft das:

• Kaufpreis/Baupreis
• Maklergebühren
• Instandhaltung
• Versicherung
• Zinssatz (im Falle von Fremdfinanzierung)
• Rechtsberatung (falls es Probleme gibt)
• Steuern ¹

Im Buch „Kaufen oder mieten“, Abschnitt „Wie sinnvoll sind Vermietungsimmobilien für private Haushalte“ von Kommer wird im Detail begründet, warum und in welcher Höhe diese Kostenvorteile von Großvermietern gegenüber Kleinvermietern bestehen. Sie dürften sowohl bei Anschaffungsaufwendungen als auch bei den laufenden Ausgaben durchschnittlich rund 30 Prozent betragen. Das ändern auch naive Vorstellungen von Eigenleistungen, „selber verwalten“ und regelmäßig überschätzten Steuervorteilen nicht. (Zu einem gegebenen Zeitpunkt bereits bekannte Steuervorteile oder -nachteile sind in einem funktionierenden Markt bereits eingepreist und haben für Investitionen nach der Einführung der steuerlichen Regelungen gegenüber relevanten Investitionsalternativen keinen Nettorenditeeffekt mehr.)

Eine abgedroschen klingende, aber wahre Kaufmannsregel lautet: „Im Einkauf liegt der Gewinn“. Was Finanzinvestitionen wie Aktien, Immobilien und Anleihen anbelangt, gilt das noch viel mehr als bei Konsum- oder Produktionsgütern. Derjenige, der deutlich teurer beschafft und teurer betreibt als die kosteneffizientesten Konkurrenten, wird weniger oder gar nichts verdienen. Das gilt auf lange Sicht gesehen für die Mehrheit der privaten Vermieter. Wenn dem so ist, würde man annehmen, dass Kleinvermieter im Laufe der Jahre weitgehend vom Markt verschwänden. Das ist aber, wie wir eingangs gesehen haben, weder in Deutschland noch in anderen Ländern der Fall.

Dieses Phänomen dürfte auch damit zusammenhängen, dass private Vermieter nur selten ein aussagefähiges Rechnungswesen für ihr Vermietungsgeschäft haben. Ohne ein solches Rechnungswesen werden sie nie erfahren, wie schlecht sich ihr Eigenkapital langfristig tatsächlich verzinst. Im Ergebnis verbleiben sie jahrzehntelang in diesem Gewerbe, ganz nach dem Motto: „Hauptsache, die eingenommene Miete deckt im Wesentlichen die laufenden Aufwendungen und ich muss nicht jedes Jahr Cash zuschießen. Die wirkliche Musik spielt ohnehin bei der Wertsteigerung.“

Doch selbst wenn ein privater Vermieter erkennt, dass die Wirtschaftlichkeit seines Vermietungsobjekts und das eingegangene Eigenkapitalrisiko nicht seinen ursprünglichen oder überhaupt marktüblichen Zielvorstellungen entspricht, wird er in vielen Fällen Jahrzehnte an seiner Immobilie festhalten, denn er lebt von zwei Hoffnungen: Erstens, dass er die Immobilie – an der er zwar „derzeit“, gemessen an dem darin investierten Eigenkapital – nichts oder wenig verdient, „in den nächsten Jahren“ aufgrund von Wertsteigerungen mit Gewinn veräußern kann. Zweitens, dass der „Steuervorteil“ seine in den meisten Jahren defizitäre Zahlungsbilanz schon irgendwie, irgendwann heilen wird.

¹ Bei der laufenden Besteuerung besitzen gewerbliche Immobilieninvestoren im Allgemeinen deutliche Vorteile gegenüber Kleinvermieten (siehe Gerd Kommer, 2016, Seite 194 ff.). Wie sieht es steuerlich bei Veräußerungsgewinnen aus? Zwar zahlen natürliche Personen, die eine vermietete Immobilie im Privatvermögen halten (anders als gewerbliche Vermieter), keine Steuer auf Veräußerungsgewinne, sofern die Immobilie mindestens zehn Jahre gehalten wurde, doch wird dieser Vorteil gegenüber gewerblichen Vermietern oft überschätzt. Letztere können die Steuerbelastung durch clevere rechtliche Gestaltung ganz vermeiden oder sehr lange hinausschieben und daher effektiv ebenfalls stark reduzieren. Überdies halten viele große Immobilienvermieter die Immobilien jahrzehntelang oder quasi für immer, sodass auch bei ihnen jahrzehntelang keine Steuern auf Wertsteigerungen anfallen.