Was nun mit den Häusern? Round-Table-Gespräch über die Zukunft offener Immobilienfonds
Mit Blick auf die Situation bei den seit 2008 von der Anteilsrücknahme ausgesetzten Fonds und mögliche Entwicklungen bis zum Herbst, unterstrich Dr. Archner die Verkehrswertdefinition, die unterstellt, dass ein Objekt in einem „normalen“ Markt unter „normalen“ Umständen mit angemessener Zeit veräußert werden kann. Hier sieht er Initiatoren, Gesetzgeber, BaFin und die Marktteilnehmer in der Pflicht, Zwangsversteigerungsszenarien zu vermeiden. Der bloße Verweis auf den Paragraphen 81 Investmentgesetz greift an dieser Stelle nach seiner Ansicht zu kurz, zumal dieser 1968 unter anderen Rahmenbedingungen formuliert wurde und zu viele Details ungeklärt lässt. So wird beispielsweise die Möglichkeit eingeräumt, Kredite auch oberhalb der 49%-Quote zu nehmen, ohne zu regeln wie viel und wie sie getilgt werden sollen und lässt offen, was bei Verkäufen „angemessene Abschläge“ unterhalb der Verkehrswerte sind. Abwicklungen der Fonds werden sich nach Ansicht aller Gesprächspartner obendrein selbst für den Fall der Zwangsliquidation eher über den Zeitraum von Jahren als den von Monaten erstrecken.
In wieweit die Wertberichtigungen der offenen Immobilienfonds in Einzelfällen Haftungsklagen und Konsequenzen für die Vermittler und Berater nach sich ziehen, sehen Initiatoren und Gutachter nicht in ihrem Verantwortungsbereich. Sie verweisen auf die entsprechenden Risikohinweise in den Verkaufsprospekten und kritisieren auch das Verhalten vieler Berater, Vermittler und Anleger, die sich leider allzu häufig an den Vergangenheitsrenditen einzelner Fonds orientiert haben und deren Zustandekommen zu wenig hinterfragt haben. Einzelne Ratingagenturen wurden in diese These ohne konkrete Namensnennung bewusst mit eingeschlossen.
Mit Blick auf Wege aus der Vertrauenskrise appellierte Dirk Meiwirth an die Anleger, sich drei Fragen zu stellen: Warum habe ich in die Assetklasse offene Immobilienfonds investiert? Warum habe ich in gerade in diesen oder diese Fonds investiert? Und: Brauche ich mein Geld heute oder wie viel Zeit bleibt mir? Und Marcus Kemmner unterstrich, frühere Beratungsargumente wie Sachwertanlagen, steuerfreie Ausschüttungsanteile und die Risikostreuung nicht zu vergessen, anstatt sich ausschließlich nur noch an großen Fonds mit hoher Liquiditätsquote und vermeintlich starken Konzernmüttern im Hintergrund zu orientieren.
Bis auf weiteres bleibt der Ausstieg für verkaufswillige Anteilsinhaber geschlossener Fonds über die Börse, egal wie schmerzhaft er ist, für die Diskussionspartner der einzige Weg, Zwangsversteigerungsszenarien für all jene Investoren zu vermeiden, die in ihren Fonds investiert bleiben wollen und von der Substanzkraft ihrer Portfolios überzeugt sind. Sie forderten dazu auf, offene Immobilienfonds zukünftig noch mehr als in der Vergangenheit als das zu verstehen, was sie sind: eine eigenständige Assetklasse mit entsprechendem Chance-Risiko-Profil, was Kursschwankungen beinhalten kann.
Dass die Initiatoren vor diesem Hintergrund unter Umständen auf das eine oder andere Geschäft mit professionellen und privaten Investoren verzichten müssen, ist ihnen offensichtlich bewusst. Kurseinbrüche wie die gesehenen, können für Fonds, die ihr Portfolio schwerpunktmäßig in der Boomzeit errichteten, auch zukünftig nicht ausgeschlossen werden, sollten aber die Ausnahmen bleiben, welche die Regel bestätigen. Eine Sippenhaft verbietet sich allein schon von daher, als sich der Markt für offene Immobilienfonds zunehmend stärker segmentiert und die Produkte nicht so einfach verglichen werden können, wie es numerische Performancevergleiche suggerieren. Das hat sich in Zeiten steigender Märkte gezeigt und wird sich auch jetzt erweisen.
